Por Estudio Ramos & Asociados
27 de septiembre de 2026
Qué es el reglamento de copropiedad
El reglamento de copropiedad es la escritura pública que divide jurídicamente un edificio en unidades funcionales y fija sus reglas básicas: qué es de cada propietario, qué es común, cuánto paga cada unidad de expensas y cómo se toman las decisiones. Se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble y obliga a todos los propietarios, presentes y futuros.
El Código Civil y Comercial (CCyC) lo llama reglamento de propiedad horizontal. La vieja Ley 13.512 lo llamaba reglamento de copropiedad y administración, y de ahí viene el nombre que todavía usa casi todo el mundo. Es el mismo documento.
Lo que dice la ley: "A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional" (CCyC, art. 2038).
De ese artículo salen tres ideas clave:
- Lo otorga el dueño original: el titular del terreno y del edificio (o los condóminos) redacta el reglamento antes de dividir. Por eso, en la mayoría de los edificios, el reglamento lo hizo la desarrolladora o el constructor.
- Tiene forma solemne: escritura pública ante escribano e inscripción en el registro inmobiliario. Un reglamento en papel simple, o sin inscribir, no produce la división del edificio.
- Viaja con cada unidad: al integrarse al título de cada unidad funcional, quien compra un departamento queda sujeto al reglamento aunque no lo haya leído ni firmado.
Para qué sirve, en concreto: es la referencia para resolver casi cualquier duda del edificio. Si se puede poner un local comercial en planta baja, si una cochera se puede alquilar a un tercero, qué porcentaje de expensas le toca a cada unidad o cómo se convoca a la asamblea: la respuesta está, primero, en la ley y, después, en el reglamento. El propio art. 2037 del CCyC define la propiedad horizontal como un derecho que se ejerce "de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal".
Qué contiene según el Código Civil y Comercial
El art. 2056 del CCyC enumera lo que el reglamento "debe contener". Son 22 incisos, de la a) a la u). Agrupados por tema, quedan así:
El inmueble y sus partes
Determinación del terreno (a); de las unidades funcionales y complementarias (b); enumeración de los bienes propios (c) y de las cosas y partes comunes (d); composición del patrimonio del consorcio (e).
Porcentuales y expensas
Parte proporcional indivisa de cada unidad (f) y proporción en el pago de las expensas comunes (g). Es la base de cómo se calculan las expensas de cada departamento.
Uso y destino
Uso y goce de las cosas y partes comunes (h) y de los bienes del consorcio (i); destino de las unidades funcionales (j) y de las partes comunes (k); eventuales prohibiciones para vender o alquilar unidades complementarias a terceros no propietarios (q).
Asambleas y mayorías
Facultades especiales de las asambleas (l); forma de convocarlas, periodicidad y notificación (m); límite de cartas poder por propietario (n); mayorías para las distintas decisiones (ñ) y para modificar el reglamento (o); forma de computar las mayorías (p).
Órganos del consorcio
Designación, facultades y obligaciones especiales del administrador (r) y plazo de ejercicio de la función (s); ejercicio financiero del consorcio (t); facultades especiales del consejo de propietarios (u).
En la práctica, las cláusulas que más se consultan son las de destino (vivienda, oficina, local), las de uso de partes comunes (terraza, patios, cocheras) y las de porcentuales. Por ejemplo, cuando se discute si se permite el alquiler temporario en un edificio, el punto de partida es lo que el reglamento dice sobre el destino de las unidades.
Un detalle importante: el reglamento no puede ir contra la ley. El CCyC fija reglas propias sobre asambleas, mayorías, fondo de reserva o cosas necesariamente comunes (por ejemplo, el art. 2041 enumera el terreno, los techos, las estructuras, los ascensores y la vivienda del encargado, entre otras). Donde la ley es imperativa, manda la ley; donde deja margen, completa el reglamento.
Diferencia con el reglamento interno
Es una confusión muy común. El CCyC nombra los dos en el mismo inciso: el art. 2046, inc. a), obliga a cada propietario a "cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay". Pero son documentos muy distintos:
| Aspecto | Reglamento de copropiedad | Reglamento interno |
|---|---|---|
| ¿Es obligatorio? | Sí, para dividir el edificio | No, es optativo ("si lo hay") |
| Forma | Escritura pública inscripta en el registro | Lo aprueba la asamblea, sin escritura |
| Contenido | Unidades, porcentuales, destino, mayorías, órganos | Convivencia diaria: horarios, mudanzas, residuos, mascotas, espacios comunes |
| Jerarquía | Está por encima | No puede contradecir al reglamento de copropiedad |
Dicho de otra forma: el reglamento de copropiedad es la "constitución" del edificio y el interno es el "manual de uso". Si tu duda es sobre horarios de obra, uso del SUM o ruidos, probablemente la respuesta esté en el reglamento interno. Lo explicamos en detalle en nuestra guía del reglamento interno de convivencia.
¿Se puede escriturar sin reglamento de copropiedad?
No se puede escriturar un departamento como unidad funcional independiente si el reglamento no existe. La unidad funcional nace jurídicamente con el reglamento: sin él, el edificio sigue siendo un único inmueble, y lo único que se puede transmitir es el inmueble entero o una parte indivisa en condominio, que es algo muy distinto a ser dueño de "tu" departamento.
El recorrido habitual para que un edificio nuevo pueda vender sus unidades es este:
- Plano de división horizontal: un agrimensor confecciona el plano de mensura y división en propiedad horizontal, que se registra ante el organismo catastral (en CABA, el del Gobierno de la Ciudad).
- Escritura del reglamento: el titular del dominio otorga ante escribano el reglamento, con la descripción de cada unidad y sus porcentuales tomados del plano.
- Inscripción registral: el reglamento se presenta en el Registro de la Propiedad Inmueble con su solicitud de inscripción y una copia del plano de división horizontal aprobado.
- Escrituras de venta: recién entonces cada unidad funcional puede transmitirse por separado.
Hay un matiz práctico que conviene conocer. El reglamento del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal (Decreto 2080/80, arts. 111 y 112) admite que la escritura del reglamento y la de la primera venta de unidades se presenten simultáneamente. En ese caso, si el reglamento se inscribe en forma provisional, la venta queda subordinada al resultado de esa inscripción. Es decir: el reglamento puede firmarse el mismo día que la primera escritura, pero nunca después.
¿Y los boletos de compraventa? Muchos departamentos se compran "en pozo", con boleto, antes de que exista el reglamento. El CCyC los contempla en el capítulo de prehorizontalidad (arts. 2070 a 2072), pero el boleto no reemplaza a la escritura: la transmisión del dominio de la unidad llega cuando el reglamento está otorgado e inscripto. Si estás por comprar, la escribanía verifica este punto antes de firmar, junto con el libre deuda de expensas.
Dónde conseguir una copia
Todo propietario debería tener a mano el reglamento de su edificio. Estas son las vías, de la más simple a la más formal:
- La administración del consorcio: la administración conserva la documentación del edificio y normalmente tiene una copia del reglamento y de sus modificaciones. Es la vía más rápida para una consulta del día a día.
- Tu escritura y tu escribanía: como el reglamento se integra al título de cada unidad, la escritura de compra lo menciona con sus datos (fecha, escribano, registro notarial e inscripción). Con esos datos, la escribanía que intervino en tu compra puede ayudarte a conseguir una copia.
- La escribanía que autorizó el reglamento: la escritura original está en el protocolo del registro notarial que la otorgó, que puede expedir copias o testimonios.
- El Registro de la Propiedad Inmueble: en CABA, el reglamento está inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal (organismo nacional, del Ministerio de Justicia). Según su reglamentación, pueden consultar los asientos sus titulares y ciertos profesionales, como escribanos, abogados, agrimensores o contadores; por eso, en la práctica, el pedido suele hacerse a través de un escribano.
En los edificios que administramos, el reglamento y sus modificaciones quedan digitalizados en el portal i-data suite, junto con las actas de asamblea y las liquidaciones, a disposición de cada propietario.
Cómo se modifica
El reglamento no es inmutable, pero cambiarlo exige un consenso alto. El art. 2057 del CCyC dice que "sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios". Esa decisión se toma en asamblea y después se instrumenta por escritura pública, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble para que sea oponible a terceros.
Qué cláusulas se pueden cambiar, cuáles requieren un consenso mayor, cómo se arma el proceso con el escribano y cuánto suele tardar lo explicamos paso a paso en nuestra guía sobre la modificación del reglamento de copropiedad.
Reglamentos de la Ley 13.512: ¿siguen vigentes?
La mayoría de los edificios de CABA tienen reglamentos otorgados bajo la Ley 13.512, que rigió la propiedad horizontal desde 1948. Su art. 9 ya exigía un "reglamento de copropiedad y administración" por escritura pública inscripta en el Registro, con un contenido mínimo más corto: el representante de los propietarios, la forma y proporción de la contribución a las expensas comunes, y la convocatoria y mayorías de las reuniones.
La Ley 26.994, que aprobó el Código Civil y Comercial, derogó la Ley 13.512 (art. 3, inc. a) y el nuevo Código entró en vigencia el 1 de agosto de 2015 (Ley 27.077). ¿Qué pasó con los reglamentos viejos?
- Siguen vigentes: no hubo que rehacerlos ni volver a inscribirlos. El reglamento inscripto sigue siendo el que divide el edificio y define unidades, porcentuales y destino.
- Se leen junto con el Código: el art. 7 del CCyC dispone que, desde su entrada en vigencia, las leyes se aplican "a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes". Por eso, las reglas imperativas del Código (por ejemplo, las del consorcio como persona jurídica, el consejo de propietarios o la asamblea) se aplican también a los edificios con reglamento anterior.
- Donde hay contradicción, manda la ley: si una cláusula vieja choca con una norma imperativa del CCyC, prevalece el Código; en lo demás, el reglamento sigue rigiendo tal cual está escrito.
En la práctica, muchos reglamentos antiguos no prevén temas que hoy son habituales: el consejo de propietarios, el límite de cartas poder o el uso de medios electrónicos. Cuando el consorcio lo considera conveniente, puede actualizarlos por la vía del art. 2057. No es obligatorio hacerlo, y en muchos edificios el reglamento de hace décadas funciona perfectamente complementado por el Código.
Preguntas frecuentes
¿Es lo mismo reglamento de copropiedad que reglamento de propiedad horizontal?
¿Es obligatorio que un edificio tenga reglamento de copropiedad?
¿Se puede escriturar un departamento sin reglamento de copropiedad?
¿Dónde consigo una copia del reglamento de copropiedad de mi edificio?
¿Siguen vigentes los reglamentos hechos con la Ley 13.512?
¿Qué mayoría hace falta para modificar el reglamento de copropiedad?
Conclusión
El reglamento de copropiedad es el documento que hace posible que un edificio tenga departamentos con dueños distintos: divide jurídicamente el inmueble, fija porcentuales y expensas, define qué es propio y qué es común, y ordena cómo decide el consorcio. Se otorga por escritura pública, se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble y acompaña el título de cada unidad. Sin él, las unidades no se pueden escriturar por separado.
Los reglamentos hechos con la Ley 13.512 siguen vigentes y se leen junto con el Código Civil y Comercial. Esta nota es informativa y refleja la normativa vigente a septiembre de 2026; ante un caso concreto, especialmente si hay una compraventa de por medio, la palabra técnica la tiene el escribano.
En Estudio Ramos & Asociados aplicamos el reglamento de cada edificio en el día a día: en la liquidación de expensas, en las asambleas y en el uso de las partes comunes, con toda la documentación disponible en i-data suite. Si querés una administración así para tu edificio, pedinos un presupuesto.