Alquiler temporal y Airbnb en consorcios de CABA

Esta guía explica el marco legal vigente, qué puede hacer el consorcio cuando un propietario opera Airbnb sin respetar las normas, y cómo encarar la regulación interna de la actividad de forma equilibrada, sin generar conflictos innecesarios.

1. Marco legal del alquiler temporario

En Argentina, el alquiler temporario está regulado por el Código Civil y Comercial (artículos 1199 y siguientes) que lo define como el contrato de locación con fines turísticos, de descanso, estudio o trabajo por un plazo menor a 3 meses. Se diferencia así del alquiler permanente (Ley de Alquileres), que hoy tiene plazos mínimos y máximos diferentes.

En la Ciudad de Buenos Aires, además del marco nacional, rige la Ley 4632 (modificada por la 6255 y normas complementarias) que crea el Registro de Propiedades de Alquiler Temporario Turístico. Toda unidad que se ofrezca por plataformas (Airbnb, Booking, similares) debe estar inscripta en ese registro, so pena de sanciones económicas.

¿Qué se considera alquiler temporario turístico?

• Contratos menores a 3 meses, destinados a alojamiento transitorio.
• Unidades amobladas y ofrecidas con servicios (ropa de cama, limpieza final, internet, vajilla).
• Publicadas en plataformas online o a través de agencias de turismo y brokers de corta estadía.
• Paga Ingresos Brutos (2-3%) y puede tributar IVA según la escala del propietario.

2. Registro obligatorio en CABA

El Registro de Propiedades de Alquiler Temporario Turístico (RPATT) es un trámite del Ente de Turismo de CABA. La inscripción es obligatoria para cualquier unidad que se alquile por menos de 90 días con fines turísticos y la matrícula debe exhibirse en los avisos publicados.

Pasos para inscribirse

1. 1 Trámite online por la plataforma TAD (Trámites a Distancia) con clave ciudad nivel 3.
2. 2 Documentación: título de propiedad o autorización del propietario, reglamento de copropiedad (si aplica), servicios básicos al día.
3. 3 Formulario con datos del titular, del intermediario (si hay), y descripción del inmueble (cantidad de plazas, servicios).
4. 4 Pago de la tasa anual correspondiente y obtención del número de matrícula, que debe aparecer en todas las publicaciones.

3. Reglamento de copropiedad

El reglamento de copropiedad es la norma privada más importante del edificio y puede habilitar, restringir o prohibir el alquiler temporario. Si el reglamento establece que las unidades son para "uso de vivienda familiar" exclusivamente, eso excluye el alquiler turístico. Si menciona "uso de vivienda familiar y/o profesional", la interpretación admite más flexibilidad.

Cláusulas típicas que afectan el alquiler temporario

• Destino exclusivo de vivienda familiar: suele interpretarse como incompatible con el uso turístico.
• Prohibición de alquiler temporario o turístico: cláusula expresa, vincula a todos los propietarios.
• Cantidad mínima de días: algunos reglamentos modernos fijan plazos mínimos (30 o 90 días) sin prohibir del todo.
• Normas de convivencia: horarios de ruido, uso de espacios comunes, cantidad máxima de ocupantes por unidad.

Leé siempre el reglamento antes de empezar a publicar en Airbnb. Si no lo encontrás, pedíselo al administrador: es un derecho establecido en la Ley 941 CABA.

4. ¿Puede prohibirse por asamblea?

Sí, pero con una mayoría agravada. Prohibir el alquiler temporario implica modificar el reglamento de copropiedad, y eso requiere la mayoría establecida en el propio reglamento para su reforma (habitualmente dos tercios de la totalidad, a veces unanimidad).

Alternativas a la prohibición total

1. 1 Plazo mínimo de locación (30 o 90 días), que limita la rotación permanente sin prohibir el alquiler corto de mediano plazo.
2. 2 Registro interno en consorcio: todo propietario que alquile corto plazo debe avisar al administrador, entregar datos del huésped y su plazo de estadía.
3. 3 Aporte adicional de expensas, por el mayor uso que las unidades en alquiler temporario hacen de los espacios y servicios comunes.
4. 4 Sanciones internas por violaciones de convivencia reiteradas (ruidos, basura en horarios fuera de ordenanza, uso abusivo del ascensor).

Antes de llevar una prohibición total a asamblea, pensá si realmente hay conflictos concretos o si es un problema más bien preventivo. Muchas veces una regulación intermedia (plazo mínimo + registro interno) alcanza para ordenar la actividad sin generar resistencia de propietarios que ven al alquiler temporario como una fuente legítima de ingresos.

5. Responsabilidades del propietario

Un propietario que destina su unidad a alquiler temporario asume responsabilidades específicas frente al consorcio y a terceros. No se libera de sus obligaciones por la intervención de una plataforma como Airbnb.

• Responsabilidad por daños que los huéspedes causen en partes comunes (vidrios, puertas, ascensores, luminarias).
• Pago puntual de expensas: Airbnb no paga expensas; las paga el propietario siempre.
• Respeto al reglamento: debe comunicar a los huéspedes las normas de convivencia (horarios de ruido, uso del SUM, cocheras, cantidad de ocupantes).
• Seguridad del edificio: entrega de llaves y cajas fuertes debe hacerse sin comprometer la seguridad de los demás propietarios.
• Obligaciones fiscales: inscripción en AGIP (Ingresos Brutos), AFIP (Monotributo o Responsable Inscripto), emisión de factura y declaración de ingresos.

6. Rol del consorcio y el administrador

El consorcio y el administrador tienen un rol de garantes del orden interno del edificio. No son policía ni pueden impedir actividades legales, pero sí están obligados a hacer cumplir el reglamento y el Código Civil y Comercial.

Qué puede hacer el administrador

• Intimar por carta documento al propietario si hay violaciones al reglamento (ruidos reiterados, daños, desbordes de convivencia).
• Iniciar acción judicial por cese de actividad prohibida si el reglamento es claro y hubo intimaciones previas.
• Documentar con actas y fotos los incidentes para sustentar eventuales reclamos.
• Convocar a asamblea para debatir una modificación del reglamento o normas internas específicas.
• Denunciar ante el GCBA si la unidad opera sin registro RPATT.

7. Conflictos habituales y cómo resolverlos

En nuestra experiencia administrando consorcios en CABA, los conflictos más frecuentes por Airbnb son cinco. Para cada uno hay una respuesta práctica antes de escalar a instancias judiciales.

Preguntas frecuentes