Modificar el reglamento de copropiedad: proceso, mayorías y costos

Introducción

El reglamento de copropiedad es la norma fundamental que rige la vida en un consorcio de propiedad horizontal. Es el documento que establece los derechos y obligaciones de los propietarios, las reglas de convivencia, la administración del edificio y la distribución de los gastos comunes. Fue redactado —generalmente por el desarrollador inmobiliario— en el momento en que se constituyó el consorcio, muchas veces hace décadas.

Con el tiempo, los edificios cambian: aparecen nuevas tecnologías (plataformas de delivery, bicicletas eléctricas, servicios de streaming en áreas comunes), surgen nuevas necesidades (reglas sobre plataformas de alquiler temporario tipo Airbnb, normas sobre estacionamiento de motos) y algunas cláusulas del reglamento original quedan desactualizadas o generan conflictos.

La pregunta natural es: ¿se puede modificar el reglamento de copropiedad? La respuesta es sí, pero el proceso es formal, requiere mayorías específicas y en muchos casos involucra un trámite notarial y registral. En este artículo explicamos todo lo que necesitás saber.

Qué es el reglamento de copropiedad

El Código Civil y Comercial de la Nación (artículo 2056) establece que el reglamento de propiedad horizontal debe contener, como mínimo:

• La determinación del terreno y la descripción del inmueble
• La determinación de las partes privativas y comunes
• Los porcentuales de cada unidad para el cálculo de las expensas
• El destino de las partes privativas y comunes
• Las reglas de administración del consorcio
• El procedimiento para la designación del administrador
• Las reglas sobre convocatoria, quórum y mayorías en asambleas

El reglamento se otorga en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble. Una vez inscripto, es oponible a todos los propietarios presentes y futuros: quien compra un departamento está obligado por el reglamento, haya o no firmado su lectura.

Qué cláusulas se pueden modificar

El Código Civil y Comercial distingue entre cláusulas que pueden ser modificadas por mayoría y cláusulas que requieren unanimidad. En general, son modificables por mayoría las cláusulas que hacen a la gestión y convivencia del consorcio:

• Reglas de convivencia: Horarios de obras, normas sobre mascotas, uso de áreas comunes (piscina, SUM, jardín), reglas sobre mudanzas, normas sobre plataformas de alquiler temporario.
• Aspectos de administración: Forma de designar al administrador, honorarios del administrador, funcionamiento del consejo de propietarios.
• Normas sobre asambleas: Quórum, mayorías (salvo las mínimas del CCyC que no pueden reducirse), formas de convocatoria, modalidades de participación.
• Destino de partes privativas: Por ejemplo, ampliar los usos permitidos de una unidad de uso mixto.

Cláusulas que requieren unanimidad

El Código Civil y Comercial exige que ciertas decisiones se adopten por unanimidad de todos los propietarios (no solo de los presentes en la asamblea, sino del 100% de las unidades del edificio):

• Modificación de los porcentuales: Cambiar la proporción en que cada unidad contribuye a las expensas comunes requiere la conformidad de todos los propietarios, ya que afecta directamente el derecho de propiedad de cada uno.
• Modificación del destino de las partes comunes: Cambiar el destino de una parte común (por ejemplo, convertir el jardín común en cocheras) requiere unanimidad porque afecta los derechos de todos los condóminos sobre esa parte.
• Cambio de destino de unidades privativas: En principio, cambiar el destino de una unidad (de vivienda a comercio) requiere unanimidad.
• Desafectación del régimen de propiedad horizontal: Disolver el consorcio y volver al régimen de condominio requiere unanimidad.

La unanimidad en un consorcio numeroso es prácticamente imposible de alcanzar, lo que hace que estas modificaciones sean extremadamente infrecuentes en la práctica. Por eso, cuando se diseña un reglamento de copropiedad, es fundamental hacerlo con visión de largo plazo.

Mayorías según el Código Civil y Comercial

Para las modificaciones que no requieren unanimidad, el Código Civil y Comercial fija una regla clara: el reglamento solo puede modificarse con el voto de dos tercios de la totalidad de los propietarios (art. 2057).

Es importante aclarar que las mayorías del CCyC son mínimas: el reglamento puede exigir mayorías más altas pero no más bajas. Por ejemplo, si el reglamento exige unanimidad para modificar las reglas de convivencia, eso es válido aunque el CCyC no lo requiera.

El proceso: asamblea → acta → escritura → registro

El proceso para modificar el reglamento de copropiedad sigue estos pasos obligatorios:

• 1 Convocatoria de asamblea: Se convoca una asamblea de propietarios con el punto "Modificación del reglamento de copropiedad" expresamente incluido en el orden del día. La convocatoria debe indicar cuáles son las cláusulas a modificar y el texto propuesto, para que los propietarios puedan informarse antes de la reunión.
• 2 Celebración de la asamblea: Se celebra la asamblea con el quórum requerido. Los propietarios debaten el texto propuesto, pueden modificarlo y finalmente votan. Si se alcanza la mayoría necesaria (según el tipo de cláusula), la modificación queda aprobada.
• 3 Redacción del acta: El acta de asamblea debe reflejar fielmente la decisión adoptada, el texto exacto de las cláusulas modificadas, el quórum presente y los votos a favor y en contra. Es el documento base para el paso siguiente.
• 4 Escritura pública ante escribano: La modificación aprobada debe ser plasmada en una escritura pública ante escribano público. El escribano verifica la legalidad del procedimiento seguido, el cumplimiento de las mayorías y redacta el instrumento. En algunos casos, si la modificación requiere unanimidad, todos los propietarios deben firmar la escritura.
• 5 Inscripción en el Registro de la Propiedad: La escritura de modificación debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble para que la modificación sea oponible a terceros (futuros compradores, acreedores). Sin la inscripción, la modificación no produce efectos plenos.

Plazos estimados y costos

El proceso completo de modificación del reglamento, desde la convocatoria hasta la inscripción registral, puede tomar entre 2 y 6 meses, dependiendo de la agilidad del consorcio, la disponibilidad del escribano y los plazos del Registro de la Propiedad.

• Convocatoria y asamblea: Con la antelación que fije el reglamento vigente (suele ser de 10 a 15 días).
• Redacción de la escritura: El escribano habitualmente tarda entre 15 y 30 días en redactar y tener lista la escritura para firmar.
• Inscripción registral: En CABA, el Registro de la Propiedad Inmueble puede tardar entre 30 y 90 días en procesar y devolver la escritura inscripta.
• Costos: Los honorarios del escribano se calculan sobre la base del valor del inmueble y el arancel notarial vigente. A eso se suman los gastos de inscripción en el Registro; conviene pedir presupuesto a más de una escribanía antes de la asamblea.

El rol del escribano y el administrador

Tanto el escribano como el administrador tienen roles fundamentales en el proceso de modificación del reglamento:

El rol del escribano

El escribano es el profesional que da forma legal al acuerdo de los propietarios. Verifica que el procedimiento seguido haya sido correcto (mayorías, convocatoria, quórum), redacta la escritura de modificación, asesora sobre las implicancias legales de las nuevas cláusulas y gestiona la inscripción registral. Su rol es de garantía de legalidad para todos los propietarios.

El rol del administrador

El administrador del consorcio es quien impulsa y coordina el proceso. Sus responsabilidades incluyen:

• Identificar las cláusulas que necesitan actualización y proponer el texto de las modificaciones
• Convocar la asamblea con el orden del día correcto y el preaviso suficiente
• Coordinar con el escribano la redacción y firma de la escritura
• Gestionar el presupuesto necesario para cubrir los gastos notariales y registrales
• Comunicar a todos los propietarios el texto final del reglamento modificado una vez inscripto

Las 10 cláusulas más modificadas en consorcios de CABA

Con más de 21 años administrando consorcios, estas son las cláusulas que más frecuentemente vemos actualizar. Casi todas se aprueban con mayoría de 2/3 (no unanimidad).

Preguntas frecuentes sobre la modificación del reglamento

Conclusión

Modificar el reglamento de copropiedad es posible y, en muchos casos, necesario para que el consorcio funcione bien en un contexto que cambia con el tiempo. El proceso es formal y requiere el cumplimiento de los pasos legales, pero con una buena organización y el acompañamiento profesional adecuado, puede llevarse adelante sin mayores complicaciones.

La clave está en identificar con claridad qué tipo de modificación se busca, qué mayoría requiere y qué costo y tiempo implica el proceso. Para la mayoría de los cambios de convivencia y gestión, la mayoría de dos tercios es suficiente y el proceso es alcanzable en un consorcio bien organizado.

En Estudio Ramos & Asociados acompañamos a los consorcios en los procesos de actualización de sus reglamentos, coordinando el trabajo con los escribanos, preparando los materiales para la asamblea y garantizando que el procedimiento sea legal y transparente. Si tu edificio necesita actualizar su reglamento, contactanos.