Cómo se calculan las expensas de un consorcio

1. Qué son las expensas y para qué se cobran

Las expensas son la cuota mensual que cada propietario paga al consorcio para cubrir los gastos comunes del edificio. No es un impuesto ni una tasa: es la forma en que un grupo de copropietarios financia entre todos los servicios y mantenimiento de las partes comunes (entrada, ascensores, escaleras, terrazas, instalaciones).

Están reguladas por el Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 2046 a 2050) y por el reglamento de copropiedad de cada edificio. La administración las calcula, las cobra y rinde cuentas al consorcio.

2. El método paso a paso (4 movimientos)

Cualquiera que sea el tamaño del edificio, el cálculo siempre sigue el mismo flujo:

1. Se relevan los gastos del mes. Sueldos del encargado, cargas sociales, ABL del edificio, servicios (luz, gas, agua), proveedores (matafuegos, ascensoristas, limpieza), seguros, honorarios del administrador y cualquier obra extraordinaria aprobada en asamblea.
2. Se separan ordinarias y extraordinarias. Las ordinarias son recurrentes (sueldos, servicios, honorarios). Las extraordinarias son obras o erogaciones puntuales (cambio de bomba, pintura de fachada, certificación de ascensores).
3. Se totalizan los gastos por categoría A y B. El reglamento de copropiedad de cada edificio define qué categorías se cobran a quién: por ejemplo, los locales pueden no pagar ascensor, las cocheras tributan distinto, etc.
4. Se prorratea por coeficiente. Cada unidad funcional tiene un coeficiente (un porcentaje) fijado en el reglamento. La cuota de cada propietario = total de la categoría × coeficiente.

3. Qué es el coeficiente de propiedad horizontal

El coeficiente de PH es el porcentaje de propiedad que cada unidad tiene sobre el conjunto. Está fijado en el reglamento de copropiedad y es invariable salvo modificación con escritura pública.

Suele calcularse mezclando metros cuadrados, ubicación (piso, frente o contrafrente) y servicios incluidos. Por eso un departamento de igual superficie en el primer piso puede tener un coeficiente menor que uno en el último: el reglamento ya valoró esas diferencias al momento de constituir el edificio.

La suma de todos los coeficientes da exactamente 100%. Si en una liquidación los coeficientes no cierran al 100%, hay un error que la administración debe corregir.

4. Expensas ordinarias vs extraordinarias

El art. 2048 del Código Civil distingue dos tipos:

• Ordinarias: gastos habituales y necesarios para el funcionamiento del edificio (sueldos, servicios, mantenimiento, honorarios). Se aprueban en el presupuesto anual.
• Extraordinarias: erogaciones no previstas o de mayor envergadura (pintura general, cambio de ascensor, frente Ley 257). Requieren aprobación en asamblea con la mayoría que indique el reglamento.

En contratos de alquiler, el inquilino está obligado a pagar las ordinarias y el propietario las extraordinarias (Ley 27.551 y reformas posteriores). Esta distinción es la que más conflictos genera entre locador, locatario y administración.

5. Los rubros que más mueven la cuota

En un consorcio promedio de CABA, los gastos se reparten así (porcentajes aproximados sobre el total mensual):

El sueldo del encargado es casi siempre el rubro más pesado de las expensas. Los aumentos por paritaria SUTERH impactan directamente sobre la cuota mensual de todos los propietarios.

6. Ejemplo numérico de un edificio chico

Edificio de 8 unidades funcionales, sin local, con encargado permanente con vivienda. Gastos del mes:

Si el departamento "3°B" tiene un coeficiente del 13,5%, su cuota será:

$2.220.000 × 13,5% = $299.700

Si en lugar del 13,5% tiene el 11,2% (porque es más chico o tiene menos servicios), la cuota baja a $248.640. La diferencia entre departamentos viene del coeficiente, no de un capricho del administrador.

7. Preguntas frecuentes