Por Estudio Ramos & Asociados
15 de marzo de 2026
1. Qué es una asamblea de consorcio
La asamblea de consorcio —que en el día a día muchos llaman simplemente reunión de consorcio— es el órgano máximo de decisión en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. Es la reunión formal donde los propietarios deliberan y resuelven sobre todos los asuntos que afectan al consorcio: desde la aprobación de expensas y la elección del administrador hasta la realización de obras y modificaciones al reglamento.
El Código Civil y Comercial de la Nación regula las asambleas en los artículos 2058 a 2063, estableciendo las reglas básicas sobre convocatoria, quórum, mayorías y forma de las decisiones. Además, cada edificio tiene su propio reglamento de propiedad horizontal, que puede establecer condiciones adicionales siempre que no contradigan la ley.
Participar activamente en las asambleas es fundamental para todo propietario. Es el ámbito donde se toman las decisiones que impactan directamente en el valor de tu propiedad, la calidad de vida en el edificio y el monto de las expensas que pagás mes a mes. Un buen administrador de consorcios se ocupa de organizar y gestionar las asambleas de forma profesional.
2. Tipos de asamblea: ordinaria vs extraordinaria
Existen dos tipos principales de asamblea en un consorcio, cada una con características y propósitos distintos:
Asamblea ordinaria
Es la reunión anual obligatoria que debe convocarse al menos una vez por año. Generalmente se realiza dentro de los primeros meses del período administrativo y tiene como objetivo principal:
- Aprobar la rendición de cuentas del ejercicio anterior presentada por el administrador.
- Aprobar el presupuesto de expensas para el nuevo ejercicio.
- Designar o ratificar al administrador en su cargo.
- Elegir o renovar los miembros del consejo de propietarios.
- Tratar cualquier otro tema incluido en el orden del día.
Asamblea extraordinaria
Se convoca cuando surge un tema urgente o importante que no puede esperar hasta la próxima asamblea ordinaria. Algunos ejemplos típicos:
- Designación del administrador.
- Aprobación de obras extraordinarias de gran magnitud.
- Modificación del reglamento de propiedad horizontal.
- Decisión sobre acciones legales en nombre del consorcio.
Importante: La asamblea extraordinaria puede convocarse en cualquier momento del año y tantas veces como sea necesario. No existe un límite legal para la cantidad de asambleas extraordinarias que puede celebrar un consorcio.
3. Quién puede convocar una asamblea
Según el artículo 2059 del Código Civil y Comercial, la convocatoria puede ser realizada por tres figuras distintas:
- El administrador: Es quien habitualmente convoca las asambleas, tanto las ordinarias como las extraordinarias. También convoca cuando se lo solicitan los propietarios o el consejo de propietarios para tratar un tema puntual.
- El consejo de propietarios: Si el edificio tiene conformado un consejo de propietarios, este puede convocar la asamblea en los casos que prevén el reglamento de copropiedad y el Código Civil y Comercial.
- Propietarios que representen dos tercios de las unidades: Según el Código Civil y Comercial, los propietarios que reúnan al menos dos tercios de las unidades funcionales también pueden autoconvocarse.
4. Requisitos de la convocatoria
Para que una asamblea sea válida, la convocatoria debe cumplir con ciertos requisitos formales. El incumplimiento de estos puede dar lugar a la impugnación de las decisiones tomadas.
Plazo de anticipación
La convocatoria debe notificarse con una antelación mínima que suele estar establecida en el reglamento de propiedad horizontal. Si el reglamento no dice nada, la doctrina y jurisprudencia consideran razonable un plazo de al menos 5 días hábiles de anticipación. Este plazo permite a los propietarios organizar su asistencia y prepararse sobre los temas a tratar.
Orden del día
La convocatoria debe incluir obligatoriamente el orden del día, es decir, la lista detallada de los temas que se van a tratar en la asamblea. Solo se pueden tomar decisiones válidas sobre los temas incluidos en el orden del día. Si durante la asamblea surge un tema no previsto, se puede debatir pero no se puede votar al respecto.
Forma de notificación
El reglamento suele establecer cómo debe notificarse la convocatoria. Las formas más comunes son:
- Carta documento: Es la forma más segura y fehaciente, ya que queda constancia de la recepción.
- Nota bajo puerta con acuse de recibo: Es la forma más habitual en la práctica. Se desliza la notificación por debajo de la puerta de cada unidad y el propietario firma una planilla como constancia de recepción.
- Cartelera del edificio: Algunos reglamentos la aceptan como medio complementario, pero nunca debería ser el único medio de notificación.
- Correo electrónico: Si el reglamento lo autoriza o si fue aprobado en asamblea como medio válido de comunicación, el email puede ser una opción práctica y económica.
Tip: Siempre conservá las constancias de notificación. En caso de impugnación de la asamblea, uno de los principales argumentos es la falta de notificación adecuada a algún propietario.
5. Quórum: cuántos propietarios deben asistir
El quórum es la cantidad mínima de propietarios (medida en porcentual de unidades funcionales) que deben estar presentes para que la asamblea pueda sesionar válidamente. El artículo 2060 del Código Civil y Comercial establece las reglas generales, pero el reglamento de cada edificio puede fijar requisitos específicos.
En la práctica, la mayoría de los reglamentos establecen un sistema de doble convocatoria:
- Primera convocatoria: Se requiere la presencia de propietarios que representen más del 50% del total de las unidades funcionales. Si se alcanza este quórum, la asamblea puede sesionar y tomar decisiones.
- Segunda convocatoria: Si no se logra el quórum en primera convocatoria, se pasa a segunda convocatoria (generalmente 30 minutos después). En segunda convocatoria, la asamblea puede sesionar con los propietarios presentes, sin importar el porcentual que representen.
Es importante destacar que para el cómputo del quórum se tienen en cuenta tanto los propietarios presentes en persona como aquellos que participan mediante poder o representante debidamente autorizado.
6. Mayorías necesarias según el tema
No todos los temas requieren la misma cantidad de votos para ser aprobados. El Código Civil y Comercial establece diferentes tipos de mayorías según la importancia del asunto a decidir:
Mayoría simple (más de la mitad de los presentes)
Se aplica a las cuestiones de administración ordinaria, como por ejemplo:
- Aprobación de rendiciones de cuentas.
- Aprobación del presupuesto de expensas ordinarias.
- Contratación de servicios de mantenimiento habituales.
Mayoría absoluta (más de la mitad del total de propietarios)
Se requiere para decisiones más importantes:
- Designación del administrador.
- Realización de obras extraordinarias que no sean de conservación.
- Modificación del reglamento interno de convivencia.
Dos tercios del total
Necesaria para decisiones que afectan la estructura del consorcio:
- Modificación del reglamento de propiedad horizontal.
- Cambio de destino de partes comunes.
Unanimidad
Es la más exigente y se reserva para decisiones excepcionales:
- Modificación de la proporción de las unidades funcionales (porcentuales).
- Disolución del consorcio.
- Venta o hipoteca de partes comunes.
Importante: Las mayorías se computan sobre los porcentuales asignados a cada unidad funcional en el reglamento de propiedad horizontal, no por la cantidad de personas presentes. Un propietario con una unidad que tiene el 10% del total pesa más que otro con una unidad del 2%.
7. El acta de asamblea
El acta es el documento que deja constancia de lo tratado y resuelto en la reunión. Se asienta en el libro de actas del consorcio y es el respaldo formal de las decisiones: a partir de ahí, la administración ejecuta lo que la asamblea aprobó.
Su redacción y resguardo están a cargo de la administración, junto con los propietarios designados al inicio de la reunión para firmarla. Como copropietario, lo importante es saber que podés pedir una copia del acta para conocer lo resuelto, sobre todo si no pudiste asistir.
Tip: si no pudiste ir a la asamblea, pedile a la administración un resumen de lo resuelto. Es la forma más rápida de enterarte de nuevas expensas extraordinarias, obras aprobadas o cambios en las normas del edificio.
8. Asambleas virtuales: ¿son válidas?
Desde la pandemia de 2020, las asambleas virtuales ganaron protagonismo como alternativa a las reuniones presenciales. La pregunta que muchos propietarios se hacen es si estas asambleas son legalmente válidas.
La respuesta es que sí, las asambleas virtuales o híbridas pueden ser válidas, siempre que se cumplan ciertas condiciones:
- Autorización en el reglamento o por asamblea previa: Lo ideal es que el reglamento contemple la posibilidad de asambleas virtuales. Si no lo hace, una asamblea previa presencial puede autorizar esta modalidad para futuras reuniones.
- Garantizar la participación de todos: Se debe asegurar que todos los propietarios tengan acceso a la plataforma virtual y puedan participar plenamente del debate y la votación.
- Grabación de la sesión: Es altamente recomendable grabar la asamblea virtual como respaldo del acta que se labre posteriormente.
- Sistema de votación verificable: El mecanismo de votación debe permitir identificar claramente quién votó y en qué sentido lo hizo.
Cada vez más consorcios adoptan el formato híbrido, donde algunos propietarios asisten de forma presencial y otros se conectan por videollamada. Esta modalidad facilita la participación y suele mejorar el quórum, especialmente en edificios donde muchos propietarios no viven en la unidad.
9. Qué pasa si no se alcanza el quórum
La falta de quórum es uno de los problemas más frecuentes en las asambleas de consorcio. Muchos propietarios no asisten por desinterés, porque no viven en el edificio o simplemente por incompatibilidad horaria. Cuando no se alcanza el quórum necesario, las consecuencias dependen de lo que establezca el reglamento:
- Segunda convocatoria: La mayoría de los reglamentos prevén una segunda convocatoria (generalmente 30 minutos después de la primera) donde la asamblea puede sesionar con los propietarios que estén presentes, sin importar el porcentual que representen.
- Asamblea judicial: El artículo 2063 del Código Civil y Comercial contempla la posibilidad de solicitar judicialmente la convocatoria a asamblea cuando no se puede lograr la reunión por falta de quórum. El juez puede fijar las condiciones para que la asamblea se celebre válidamente.
Consejo: Para mejorar la asistencia, es recomendable notificar la convocatoria con suficiente anticipación, elegir un horario accesible (generalmente entre las 19 y las 21 horas), ofrecer la opción de participación virtual y recordar a los propietarios la importancia de los temas a tratar.