¿Qué es una unidad funcional (UF)?

Una unidad funcional (UF) es cada departamento, local, oficina, cochera u otro espacio de un edificio en propiedad horizontal que puede usarse de forma independiente y tiene salida a la vía pública, directamente o por un pasaje común. Es la unidad sobre la que recae el derecho de propiedad de cada dueño: cuando alguien compra “un departamento”, en términos jurídicos compra una unidad funcional.

El artículo 2039 del Código Civil y Comercial la define como los “pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común”. El mismo artículo aclara que la propiedad de la UF comprende también la parte indivisa del terreno y de las cosas y partes comunes, y que puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

Esa última distinción es frecuente en la práctica. La unidad complementaria es un espacio sin autonomía propia que está al servicio de una unidad funcional, como una baulera o, en muchos edificios, una cochera. Otras cocheras, en cambio, están constituidas como unidades funcionales independientes y pueden venderse por separado. Cuál es cada caso surge del reglamento de propiedad horizontal —que se otorga por escritura pública y se inscribe en el registro inmobiliario (art. 2038)— y del plano de subdivisión.

Cada unidad funcional tiene asignada una parte proporcional indivisa (el “porcentual”) y una proporción para el pago de las expensas comunes, ambas fijadas en el reglamento (art. 2056, incisos f y g). Ese porcentual se usa para dos cosas: calcular cuánto aporta cada UF a los gastos comunes y computar su peso en las votaciones de la asamblea, donde la mayoría se forma con la doble exigencia de número de unidades y porcentuales (art. 2060).

También sirve para ordenar qué le corresponde a cada uno. Cada propietario atiende los gastos de conservación y reparación de su propia unidad (art. 2048). Fuera de ella están las cosas y partes necesariamente comunes que enumera el artículo 2041: el terreno, los pasillos, los techos y azoteas, la estructura (incluida la de los balcones), las cañerías hasta su ingreso en la unidad, los ascensores, los muros exteriores y la vivienda del encargado, entre otras. Su mantenimiento se financia con las expensas comunes.

Un ejemplo concreto: en un edificio con 12 departamentos, 2 locales y 6 cocheras independientes hay 20 unidades funcionales, cada una con su número y su porcentual. Si el departamento del 3.º B tiene asignado el 4,50 %, aporta el 4,50 % de las expensas comunes (salvo que el reglamento prevea otra proporción para determinados gastos) y vota en la asamblea con ese mismo peso. En la liquidación mensual de expensas cada unidad suele figurar con su número de UF, además del piso y el departamento.