Libre deuda de expensas: cómo pedirlo para vender

Qué es el libre deuda de expensas

Cuando vendés un departamento, cochera o local en un edificio, hay un papel que el escribano siempre te va a pedir: el libre deuda de expensas. Es una constancia firmada por el administrador del consorcio que informa si la unidad tiene expensas impagas a una fecha determinada y, si las tiene, por qué monto y períodos.

Aunque en la calle se lo llama "libre deuda", en rigor es un certificado o informe de deuda: si la unidad está al día, dice que no registra deuda; si no lo está, detalla lo adeudado. Conviene no confundirlo con otros dos documentos que menciona el Código Civil y Comercial:

En la práctica, lo que el escribano pide para una compraventa combina las dos cosas: el estado de deuda de la unidad que se vende y la información relevante del consorcio.

Por qué lo pide el escribano

La razón está en el artículo 2049 del Código Civil y Comercial. Establece que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo "aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición", ni por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de la unidad.

Además, el artículo 2050 extiende la obligación a quienes sean poseedores por cualquier título, sin liberar al propietario. Por eso la deuda de expensas es un riesgo concreto para quien compra, y el escribano, que tiene que asegurar que la operación se haga sin sorpresas, exige conocerla antes de la firma.

Con el certificado en mano, el escribano puede verificar que la unidad esté al día o prever cómo se cancela la deuda en el mismo acto de la escritura (lo vemos más abajo).

Cómo pedirlo y en qué plazo sale

El libre deuda lo emite el administrador del consorcio, que es quien lleva la cuenta corriente de expensas de cada unidad. Lo puede solicitar el propietario vendedor o directamente la escribanía. El pedido suele incluir:

• Dirección del edificio, número de unidad funcional y piso/departamento.
• Nombre del titular y, si pide la escribanía, los datos del escribano interviniente.
• Fecha estimada de escritura, para que el certificado sea lo más actual posible.
• Un medio de contacto para enviar el certificado (normalmente, por correo electrónico con firma del administrador).

Cuánto tarda

El administrador lo emite en pocos días (el Código Civil y Comercial, art. 2067 inc. l, prevé tres días hábiles para el certificado de deudas y de créditos del consorcio, con constancia de los reclamos administrativos o judiciales y de los seguros vigentes).

Un administrador ordenado lo entrega sin demoras, porque la información ya la tiene: sale del mismo sistema con el que liquida las expensas todos los meses.

Qué debe decir el certificado

No hay un formulario oficial único, pero un certificado completo, que no genere preguntas en la escribanía, debería incluir:

1. Identificación del consorcio (dirección, CUIT) y de la unidad funcional.
2. Fecha de emisión y período hasta el cual la unidad tiene las expensas pagas.
3. Deuda de expensas ordinarias, si existe, con detalle de períodos e intereses.
4. Deuda de expensas extraordinarias vencidas y, muy importante, cuotas de extraordinarias ya aprobadas en asamblea que vencen más adelante.
5. Juicios o reclamos contra el consorcio o del consorcio contra la unidad.
6. Seguros vigentes del edificio.
7. Firma del administrador y, si corresponde, su número de inscripción en el registro público de administradores (en CABA, el que exige la Ley 941).

Vigencia y costo

¿Cuánto dura un libre deuda?

La ley no le fija un plazo de validez. El certificado es una foto del estado de cuenta a una fecha: cuanto más lejos esté de la escritura, menos sirve. Por eso los escribanos suelen pedirlo cerca de la firma, y si la escritura se posterga, piden una actualización. Lo razonable es pedirlo cuando la fecha de escritura ya está definida.

Las expensas del mes de la escritura

Un punto que genera discusiones: el mes en que se firma. Lo habitual es que el boleto o la escritura establezcan que las expensas se pagan en proporción a los días de cada parte, o que el vendedor paga hasta el mes de la entrega de la posesión. Lo importante es que quede escrito.

¿Cuánto cuesta?

No existe un arancel fijado por ley. Depende de lo que establezca el contrato de administración o lo que haya aprobado la asamblea: hay administradores que lo incluyen dentro de sus honorarios mensuales y otros que cobran un cargo por certificado. Lo práctico es consultar el costo al momento de pedirlo.

Si hay deuda o juicio en curso

Tener deuda de expensas no impide vender, pero obliga a resolverla en la operación. Los caminos habituales son:

• Cancelar antes de escriturar: el vendedor paga la deuda con sus intereses y el administrador emite un nuevo certificado sin deuda.
• Retención en la escritura: el escribano retiene del precio el monto informado en el certificado y lo transfiere al consorcio. Es la opción más común cuando el vendedor necesita el dinero de la venta para pagar.
• Plan de pagos vigente: si el propietario tenía un plan acordado con el consorcio, lo normal es cancelar el saldo total con la venta, porque el comprador no suele aceptar heredar cuotas ajenas.

Cuando hay juicio ejecutivo

Si el consorcio ya inició un juicio ejecutivo por expensas, la situación es más compleja. Es frecuente que exista un embargo sobre la unidad, que aparece en el informe de dominio que la escribanía pide al Registro de la Propiedad Inmueble. Para escriturar libre de gravámenes hay que:

1. Obtener del consorcio (a través de su abogado) la liquidación total: capital, intereses, costas y honorarios.
2. Pagar ese monto, antes o en el acto de la escritura con retención.
3. Pedir en el expediente el levantamiento del embargo y su inscripción en el Registro.

Estos pasos llevan tiempo, así que si sabés que hay juicio, avisalo a tu escribano desde el primer día. Para entender cómo se llega a esa instancia, podés leer qué hace el consorcio con un propietario moroso y la definición de morosidad en expensas en nuestro glosario.

Checklist para vendedores

Si sos comprador, el checklist es el espejo: pedí ver el certificado, preguntá por juicios contra el consorcio y por obras aprobadas, y no firmes sin saber cuánto vas a pagar de expensas desde el primer mes.

Preguntas frecuentes

Conclusión

El libre deuda de expensas es un trámite simple que protege al comprador y ordena la operación. Existe porque la deuda de expensas acompaña a la unidad (art. 2049 del Código Civil y Comercial), y el administrador es quien informa la situación de la unidad y del consorcio.

Si vas a vender, anticipate: revisá tu cuenta, preguntá por obras aprobadas y pedí el certificado con la fecha de escritura definida. Y si hay deuda o juicio, avisale al escribano desde el principio. Esta nota es informativa; ante un caso con juicio o embargo, consultá con tu escribano o abogado.

En Estudio Ramos & Asociados emitimos los certificados de los consorcios que administramos con toda la información que pide la escribanía. Si querés una administración así para tu edificio, contactanos.