1. Las 10 secciones obligatorias de toda liquidación
Una liquidación de expensas bien hecha debe incluir estos elementos. Si tu liquidación no los trae, ya es una alerta:
- 1Período liquidado — mes y año que se está cobrando.
- 2Ingresos del mes anterior — expensas cobradas, intereses por mora, otros ingresos.
- 3Egresos desglosados por rubro — sueldos, servicios, mantenimiento, seguros, administración.
- 4Balance del período — diferencia entre ingresos y egresos.
- 5Saldo de cuenta bancaria — lo que hay en la cuenta del consorcio a la fecha.
- 6Deuda de copropietarios — listado de unidades morosas con montos.
- 7Prorrateo por unidad funcional — qué porcentaje le toca pagar a cada departamento.
- 8Monto a pagar — cuánto tenés que abonar vos puntualmente.
- 9Fecha de vencimiento — plazo sin recargo.
- 10Medios de pago — transferencia, depósito, pago electrónico.
Tip: La matrícula RPA del administrador debe figurar en la liquidación. Si no aparece, es una falta grave (Ley 941, CABA).
2. Ordinarias vs extraordinarias: quién paga qué
Ordinarias
Gastos habituales y recurrentes del edificio. Aparecen todos los meses.
Ejemplos
- • Sueldo del encargado
- • Luz de áreas comunes
- • Mantenimiento de ascensores
- • Seguro del consorcio
- • Honorarios del administrador
Si alquilás: las paga el inquilino (Ley 27.551)
Extraordinarias
Gastos excepcionales aprobados en asamblea. No son mensuales.
Ejemplos
- • Pintura de fachada (Ley 257)
- • Cámaras de seguridad
- • Impermeabilización de terraza
- • Cambio de ascensor
- • Reparaciones estructurales
Si alquilás: las paga el propietario
Importante: Las extraordinarias DEBEN estar aprobadas en asamblea. Si te cobran una extraordinaria sin asamblea previa, no estás obligado a pagarla.
3. Cómo se calcula tu expensa (con ejemplo)
La expensa se calcula sobre el porcentual de tu unidad funcional, que está fijado en el reglamento de propiedad horizontal. Una unidad más grande o con cochera suele tener un porcentual mayor.
Tu expensa = Total del mes × Tu porcentual
Ejemplo práctico
Gastos totales del mes: $500.000
Porcentual unidad 3°A: 4,50%
Expensa a pagar: $500.000 × 4,50% = $22.500
El porcentual no se puede cambiar salvo que toda la asamblea lo apruebe por unanimidad. Si tu vecino paga menos siendo una unidad parecida, revisá el reglamento: puede haber una diferencia de metros cuadrados, orientación, balcón o cochera.
4. Los 6 rubros de gasto que siempre vas a ver
1. Sueldos y cargas sociales (50-70% del total)
Sueldo del encargado, aportes jubilatorios, obra social, ART, SUTERH, aguinaldo, vacaciones.
2. Servicios de áreas comunes
Luz de pasillos, agua (si hay medidor único), gas de calefacción central, porteros eléctricos.
3. Mantenimiento y conservación
Ascensores (obligatorio por Decreto 1734), tanques de agua, desinfección, bombas, pintura, reparaciones menores.
4. Seguros obligatorios
Seguro integral del consorcio (incendio + RC) y seguro de vida obligatorio del personal.
5. Gastos administrativos
Honorarios del administrador, gastos bancarios, papelería, sistema online para copropietarios.
6. Servicios contratados (si aplica)
Seguridad, jardinería, mantenimiento de pileta, vigilancia electrónica.
5. Checklist: estándares de una liquidación profesional
Estos son los estándares que debería cumplir toda liquidación bien hecha. Usalos como referencia cuando revises la tuya:
- Figura la matrícula RPA de la administración (obligatorio en CABA, Ley 941).
- Los comprobantes de gastos principales están disponibles ante cualquier pedido.
- Los fondos del consorcio están en una cuenta bancaria a nombre del consorcio, separada de la cuenta personal de la administración.
- Cada gasto figura identificado con proveedor, concepto y monto (sin rubros ambiguos tipo “gastos generales”).
- Las expensas extraordinarias están respaldadas por acta de asamblea que las aprobó.
- Se realiza la asamblea ordinaria anual (obligatoria por el Código Civil y Comercial).
- Las consultas por escrito tienen respuesta en plazos razonables (5-10 días hábiles).
- Los saldos bancarios coinciden con los extractos reales (la consistencia entre ambos es una garantía básica).
6. Glosario rápido de términos clave
Estos son los términos que vas a encontrar con más frecuencia en tu liquidación y en la documentación del consorcio. Si querés profundizar, tenemos el glosario completo con más de 30 términos de propiedad horizontal.
Porcentual
Proporción que le corresponde a cada unidad funcional sobre el total de gastos comunes. Está fijado en el reglamento de copropiedad.
Fondo de reserva
Monto acumulado para gastos imprevistos o futuras obras. Se decide en asamblea y suele figurar como un rubro específico. Leer más.
Cargas sociales
Aportes jubilatorios, obra social, ART y sindicato (SUTERH) del encargado. Suelen representar un 40-50% adicional al sueldo bruto.
Unidad funcional (UF)
Cada departamento, local, cochera o baulera que tiene número independiente en el reglamento. Más en el glosario.
Libro de administración
Libro obligatorio donde quedan registradas todas las operaciones contables del consorcio. Debe estar rubricado.
7. Preguntas frecuentes sobre expensas
¿Puedo no pagar las expensas si no uso las áreas comunes?
No. Las expensas son obligatorias para todos los propietarios según el artículo 2048 del Código Civil y Comercial. La obligación nace por ser propietario de una unidad funcional dentro del consorcio, no por el uso efectivo de las áreas comunes. Incluso si una unidad está desocupada o su propietario no utiliza ascensores, pasillos u otras áreas compartidas, debe abonar las expensas en tiempo y forma.
¿Qué pasa si no pago las expensas?
El consorcio puede iniciar un juicio ejecutivo para el cobro de las expensas adeudadas. Este tipo de juicio es relativamente rápido ya que la liquidación constituye título ejecutivo suficiente. Además, se pueden aplicar intereses por mora según el reglamento de propiedad horizontal. La deuda también puede generar restricciones, como la imposibilidad de votar en asambleas si el reglamento lo dispone.
¿El inquilino paga expensas?
Sí, pero solo las expensas ordinarias. Según la Ley 27.551 de Alquileres, las expensas ordinarias —que cubren los gastos habituales de funcionamiento del edificio— son a cargo del inquilino. Las expensas extraordinarias, que corresponden a mejoras o reparaciones excepcionales aprobadas en asamblea, son responsabilidad del propietario. Es importante que el contrato de alquiler sea claro al respecto para evitar conflictos.
¿Cada cuánto aumentan las expensas?
No hay un calendario fijo. Las expensas varían según los aumentos en los gastos del edificio. Los factores más comunes son: las paritarias del encargado (convenio colectivo CCT 589/10), los aumentos en las tarifas de servicios públicos (luz, agua, gas), la inflación general que impacta en insumos y servicios contratados, y cualquier gasto extraordinario aprobado en asamblea. En contextos de alta inflación, es habitual que las expensas se actualicen todos los meses.
¿Puedo pedir que me expliquen la liquidación?
Sí. Todo propietario tiene derecho a solicitar al administrador la explicación detallada de cualquier concepto incluido en la liquidación, así como los comprobantes respaldatorios de cada gasto. La transparencia en la gestión es una obligación del administrador y un derecho fundamental de los copropietarios.
¿Qué puedo hacer si creo que las expensas son excesivas?
Solicitá al administrador un desglose detallado y los comprobantes de todos los gastos. Si no estás conforme con las explicaciones, podés plantear el tema en la asamblea de propietarios o acudir al Consejo de Administración del consorcio. Si las dudas persisten, podés solicitar una auditoría contable independiente para tener mayor claridad sobre la gestión.