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¿Qué son las expensas? Qué incluyen, quién paga y cómo leerlas

Entendé tu liquidación en 5 minutos: qué debe tener, cómo se calcula y qué rubros se pagan. Escrita por Estudio Ramos (RPA N.º 7628).

Las expensas son el aporte mensual que cada propietario hace para pagar los gastos comunes del edificio: los sueldos y cargas sociales del personal, los servicios de las partes comunes, el mantenimiento, el seguro y el fondo de reserva. Cada unidad paga según el porcentual que fija el reglamento de propiedad horizontal, y se dividen en ordinarias (los gastos habituales de funcionamiento) y extraordinarias (obras o gastos excepcionales que aprueba la asamblea).

Cómo usar esta guía

Agarrá la última liquidación de expensas que recibiste. A medida que leas cada sección, comparala con tu liquidación. En 5 minutos vas a tener un panorama claro de qué estás pagando y cómo se compone cada rubro.

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Escrita por RPA 7628

1. Las 10 secciones obligatorias de toda liquidación

Estos son los elementos que componen una liquidación completa:

  1. 1Período liquidado — mes y año que se está cobrando.
  2. 2Ingresos del mes anterior — expensas cobradas, intereses por mora, otros ingresos.
  3. 3Egresos desglosados por rubro — sueldos, servicios, mantenimiento, seguros, administración.
  4. 4Balance del período — diferencia entre ingresos y egresos.
  5. 5Saldo de cuenta bancaria — lo que hay en la cuenta del consorcio a la fecha.
  6. 6Deuda de copropietarios — listado de unidades morosas con montos.
  7. 7Prorrateo por unidad funcional — qué porcentaje le toca pagar a cada departamento.
  8. 8Monto a pagar — cuánto tenés que abonar vos puntualmente.
  9. 9Fecha de vencimiento — plazo sin recargo.
  10. 10Medios de pago — transferencia, depósito, pago electrónico.

Tip: La liquidación incluye los datos del administrador y su matrícula RPA (Ley 941, CABA).

2. Ordinarias vs extraordinarias: quién paga qué

Ordinarias

Gastos habituales y recurrentes del edificio. Aparecen todos los meses.

Ejemplos

  • • Sueldo del encargado
  • • Luz de áreas comunes
  • • Mantenimiento de ascensores
  • • Seguro del consorcio
  • • Honorarios del administrador

Si alquilás: por lo general las paga el inquilino (según el contrato)

Extraordinarias

Gastos excepcionales aprobados en asamblea. No son mensuales.

Ejemplos

  • • Obras de fachada (inspección periódica, ex Ley 257)
  • • Cámaras de seguridad
  • • Impermeabilización de terraza
  • • Cambio de ascensor
  • • Reparaciones estructurales

Si alquilás: las paga el propietario

Importante: Las extraordinarias se aprueban en asamblea y la decisión consta en el acta correspondiente.

3. Cómo se calcula tu expensa (con ejemplo)

La expensa se calcula sobre el porcentual de tu unidad funcional, que está fijado en el reglamento de propiedad horizontal. Una unidad más grande o con cochera suele tener un porcentual mayor.

Tu expensa = Total del mes × Tu porcentual

Ejemplo práctico

Gastos totales del mes: $500.000

Porcentual unidad 3°A: 4,50%

Expensa a pagar: $500.000 × 4,50% = $22.500

El porcentual no se puede cambiar salvo que toda la asamblea lo apruebe por unanimidad. Si tu vecino paga menos siendo una unidad parecida, revisá el reglamento: puede haber una diferencia de metros cuadrados, orientación, balcón o cochera.

4. Los 6 rubros de gasto que siempre vas a ver

1. Sueldos y cargas sociales (50-70% del total)

Sueldo del encargado, aportes jubilatorios, obra social, ART, SUTERH, aguinaldo, vacaciones.

2. Servicios de áreas comunes

Luz de pasillos, agua (si hay medidor único), gas de calefacción central, porteros eléctricos.

3. Mantenimiento y conservación

Ascensores (conservación obligatoria con informe mensual, Código de Edificación art. 5.1.5), tanques de agua, desinfección, bombas, pintura, reparaciones menores.

4. Seguros obligatorios

Seguro integral del consorcio (incendio + RC) y seguro de vida obligatorio del personal.

5. Gastos administrativos

Honorarios del administrador, gastos bancarios, papelería, sistema online para copropietarios.

6. Servicios contratados (si aplica)

Seguridad, jardinería, mantenimiento de pileta, vigilancia electrónica.

5. Glosario rápido de términos clave

Estos son los términos que vas a encontrar con más frecuencia en tu liquidación y en la documentación del consorcio. Si querés profundizar, tenemos el glosario completo con más de 30 términos de propiedad horizontal.

Porcentual

Proporción que le corresponde a cada unidad funcional sobre el total de gastos comunes. Está fijado en el reglamento de copropiedad.

Fondo de reserva

Monto acumulado para gastos imprevistos o futuras obras. Se decide en asamblea y suele figurar como un rubro específico. Leer más.

Cargas sociales

Aportes jubilatorios, obra social, ART y sindicato (SUTERH) del encargado. Suelen representar un 40-50% adicional al sueldo bruto.

Unidad funcional (UF)

Cada departamento, local, cochera o baulera que tiene número independiente en el reglamento. Más en el glosario.

Libro de administración

Libro obligatorio donde quedan registradas todas las operaciones contables del consorcio. Debe estar rubricado.

6. Preguntas frecuentes sobre expensas

¿Puedo no pagar las expensas si no uso las áreas comunes?
No. Las expensas son obligatorias para todos los propietarios según el artículo 2048 del Código Civil y Comercial. La obligación nace por ser propietario de una unidad funcional dentro del consorcio, no por el uso efectivo de las áreas comunes. Incluso si una unidad está desocupada o su propietario no utiliza ascensores, pasillos u otras áreas compartidas, debe abonar las expensas en tiempo y forma.

¿Qué pasa si no pago las expensas?
El consorcio puede iniciar un juicio ejecutivo para el cobro de las expensas adeudadas. Este tipo de juicio es relativamente rápido ya que el certificado de deuda expedido por el administrador (y aprobado por el consejo de propietarios, si existe) es título ejecutivo (art. 2048 del Código Civil y Comercial). Además, se pueden aplicar intereses por mora según el reglamento de propiedad horizontal. La deuda también puede generar restricciones, como la imposibilidad de votar en asambleas si el reglamento lo dispone.

¿El inquilino paga expensas?
Sí, en general solo las expensas ordinarias. Desde la derogación de la Ley de Alquileres 27.551 (DNU 70/2023), el reparto se pacta en el contrato, pero el criterio habitual mantiene las expensas ordinarias —que cubren los gastos habituales de funcionamiento del edificio— a cargo del inquilino, y las extraordinarias —mejoras o reparaciones excepcionales aprobadas en asamblea— a cargo del propietario. Conviene que el contrato sea claro al respecto. Los contratos firmados antes del DNU siguen rigiéndose por la Ley 27.551.

¿Cada cuánto aumentan las expensas?
No hay un calendario fijo. Las expensas varían según los aumentos en los gastos del edificio. Los factores más comunes son: las paritarias del encargado (convenio colectivo CCT 589/10), los aumentos en las tarifas de servicios públicos (luz, agua, gas), la inflación general que impacta en insumos y servicios contratados, y cualquier gasto extraordinario aprobado en asamblea. En contextos de alta inflación, es habitual que las expensas se actualicen todos los meses.

¿Puedo pedir que me expliquen la liquidación?
Sí. Una buena administración explica con gusto cualquier concepto incluido en la liquidación, y los comprobantes respaldatorios de cada gasto están disponibles para consulta. En Estudio Ramos, esa documentación está disponible en el portal i-data suite.

¿Por qué varían las expensas de un mes a otro?
Porque no todos los rubros son fijos. Los servicios de áreas comunes (luz, agua, gas) dependen del consumo y de las tarifas de cada período; los sueldos y cargas sociales del encargado se ajustan con las paritarias del convenio; los contratos de mantenimiento se actualizan periódicamente; y las reparaciones menores varían según lo que haya necesitado el edificio ese mes. Además, cuando la asamblea aprueba una expensa extraordinaria, sus cuotas se suman mientras dure el prorrateo. Por eso conviene comparar varios meses seguidos y mirar qué rubro explica la diferencia.

Quién escribió esta guía

Estudio Ramos & Asociados

Más de 21 años administrando consorcios en CABA y GBA. Matrícula RPA N.º 7628. Esta guía resume lo que explicamos todas las semanas a nuestros copropietarios.

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Aviso: este contenido tiene fines exclusivamente informativos y refleja la normativa y los valores vigentes a la fecha de su última actualización. Las leyes, reglamentaciones, escalas salariales e importes pueden cambiar con posterioridad. No constituye asesoramiento legal, contable ni profesional. Antes de tomar decisiones, verificá la normativa vigente o consultá a un profesional matriculado.