Por Estudio Ramos & Asociados
26 de septiembre de 2026
Por qué pensar el año como un calendario
Un edificio de propiedad horizontal tiene tareas que se repiten con ritmos muy distintos: algunas todos los meses (sueldos, cargas sociales, expensas), otras en fechas fijas del año (aguinaldo, obleas) y otras cada varios años (la certificación de fachada). Si se miran de a una, parecen trámites sueltos. Ordenadas en un calendario, se convierten en un plan que se puede anticipar y presupuestar.
El Código Civil y Comercial resume el marco general en el artículo 2067: la administración atiende la conservación de las partes comunes, cumple las normas de seguridad y verificaciones que imponen las reglamentaciones locales, cumple la legislación laboral, previsional y tributaria, y mantiene asegurado el inmueble. En CABA, la Ley 941 (art. 9) agrega el mantenimiento de instalaciones, la protección contra incendio, la higiene, el control de plagas y el cuidado del agua potable.
Para tener en cuenta: no todos los edificios tienen las mismas tareas. Un edificio sin ascensor, sin caldera central o sin personal propio tiene un calendario más corto. Esta guía cubre el caso de un edificio residencial típico de CABA.
Todos los meses
El núcleo del calendario es mensual. Son las tareas que hacen que el edificio funcione y que la cuenta del consorcio esté en orden:
- Liquidación de expensas: el cierre de gastos del mes, el prorrateo según los porcentajes del reglamento y la emisión de la liquidación a cada unidad. Si querés entender cada renglón, tenemos una guía sobre cómo leer la liquidación de expensas.
- Sueldos del personal: liquidación del recibo del encargado y demás personal según la escala del CCT 589/10, que se actualiza por paritaria. Más detalle en nuestra nota sobre derechos y obligaciones del encargado.
- Cargas sociales (F.931): la declaración jurada mensual de aportes y contribuciones ante ARCA y su pago. Se presenta en el mes siguiente al que se declara, en la fecha que fija el calendario de vencimientos de ARCA según la terminación de la CUIT del consorcio.
- Aportes y contribuciones del convenio: los conceptos sindicales y de la actividad que prevé el convenio colectivo del personal de edificios (SUTERH y FATERYH), que se liquidan junto con los sueldos.
- Conservación de ascensores: la empresa conservadora hace el mantenimiento y su representante técnico carga el informe mensual en el libro digital de cada equipo. La administración controla que esté cargado y lo archiva.
- Servicios y proveedores: pago de servicios de las partes comunes, abonos de mantenimiento y el control de plagas con la frecuencia que el edificio necesite.
Sobre el control de plagas vale una aclaración: durante años rigió en CABA un certificado de desinfección mensual, pero la Resolución 35/APRA/2019 dejó sin efecto esas normas (entre ellas, las resoluciones 360/APRA/11 y 245/APRA/18). Hoy no hay una frecuencia mensual obligatoria; sigue vigente el deber de mantener el control de plagas de las partes comunes que menciona la Ley 941, y la frecuencia se ajusta a cada edificio.
Hitos del año, mes a mes
Además de la rutina mensual, hay fechas que se repiten todos los años. Agrupadas por época:
Enero a marzo: renovación de obleas
La oblea con código QR de cada ascensor vence el 31 de diciembre y se renueva hasta el 31 de marzo del año siguiente, según el reglamento técnico del art. 5.1.5 del Código de Edificación. El mismo esquema aplica a las instalaciones térmicas alcanzadas por el Registro de Instalaciones Térmicas (RIT): calderas desde 50.000 kcal/h y termotanques desde 300 litros, que un profesional certificante revisa para emitir la oblea anual. Es la época de coordinar con la conservadora y con el profesional para que las renovaciones salgan dentro del primer trimestre. El detalle de ascensores está en nuestra guía de ascensores en consorcios.
Otoño: preparar el invierno
Antes del frío conviene programar la revisión de la caldera central, si el edificio la tiene, y de la instalación de gas de las partes comunes con un gasista matriculado. La distribuidora recomienda revisiones preventivas periódicas de la sala de medidores, los reguladores y la ventilación. Lo explicamos en la nota sobre la prueba de hermeticidad de gas en edificios.
Junio: primera cuota del aguinaldo
El sueldo anual complementario se paga en dos cuotas, con fechas 30 de junio y 18 de diciembre. Cada una equivale al 50% de la mejor remuneración mensual del semestre. Como impacta en las expensas de esos meses, una buena práctica es preverlo en el presupuesto anual o en una reserva mensual.
Octubre a abril: vacaciones del encargado
La Ley de Contrato de Trabajo establece que las vacaciones se otorgan entre el 1 de octubre y el 30 de abril del año siguiente. Desde la Ley 27.802 (2026), la fecha de inicio se notifica por escrito con al menos 30 días de anticipación (salvo que el convenio prevea otro sistema), y las partes pueden acordar fraccionarlas en tramos de no menos de siete días. En la práctica, esto implica organizar con tiempo el reemplazo del encargado para que el edificio no quede sin limpieza ni atención. Lo detallamos en vacaciones, licencias y aguinaldo del encargado.
Diciembre: segunda cuota del aguinaldo y cierre de obleas
Diciembre concentra la segunda cuota del aguinaldo y el vencimiento de las obleas de ascensores e instalaciones térmicas. Planificar ambas cosas en noviembre evita que se superpongan con las fiestas.
Cierre del ejercicio: rendición y asamblea ordinaria
El mes de cierre del ejercicio lo fija cada reglamento de copropiedad, así que no es igual en todos los edificios. Al cierre, la administración prepara la rendición de cuentas documentada (CCyC art. 2067) y convoca la asamblea ordinaria que la trata, junto con el presupuesto del año siguiente, el fondo de reserva y las obras a planificar. Para los detalles de convocatoria y mayorías, mirá nuestra guía completa de asambleas.
Tareas anuales sin fecha fija
Hay tareas que se hacen una vez por año, pero cuya fecha depende del edificio: del vencimiento de una póliza, de la última recarga o del plan aprobado en asamblea.
Análisis de agua y limpieza de tanques
La Ley 6040 pide un plan de limpieza y desinfección con la periodicidad asentada en el libro de actas, y un análisis bacteriológico y físico-químico del agua como mínimo una vez por año. Si el resultado da fuera de norma, se limpia y desinfecta dentro de los 15 días corridos. Ampliamos en la nota sobre limpieza de tanques de agua.
Recarga de matafuegos
Según la Ordenanza 40.473, con la modificación de la Ley 6116, la recarga de los matafuegos tiene una vigencia de un año. Cada equipo tiene su propia fecha, así que conviene unificarlas para que la recarga de todo el edificio se haga en una sola visita.
Renovación del seguro integral
El CCyC (art. 2067, inc. h) prevé un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, y la Ley 941 menciona el seguro del personal y de terceros. La renovación sigue la vigencia de cada póliza y es un buen momento para revisar sumas aseguradas. Más en seguro de responsabilidad civil en consorcios.
Declaración jurada anual ante el RPA
Es una tarea propia del administrador: la Ley 941 (art. 12) prevé que presente cada año ante el Registro Público de Administradores un informe por los consorcios que administra, con las actas de rendición de cuentas, los pagos de cargas sociales del personal y los mantenimientos e inspecciones obligatorios. Se tramita en línea por TAD, un trámite por cada consorcio. Más en nuestra guía de la Ley 941.
Tareas de cada varios años
Certificado de conservación de fachada
La vieja Ley 257 fue abrogada en 2021: hoy la obligación surge del artículo 5.1.2 del Código de Edificación. Un profesional matriculado (CPAU, CPIC o CPII) confecciona el informe técnico, con una periodicidad que depende de la antigüedad del edificio:
- De 15 a 25 años: cada 15 años.
- De 25 a 35 años: cada 12 años.
- De 35 a 45 años: cada 10 años.
- De 45 a 55 años: cada 9 años.
- De 55 a 70 años: cada 5 años.
- Más de 70 años: cada 4 años.
Como el informe puede recomendar reparaciones, conviene anticiparlo uno o dos años y prever su costo en el fondo de reserva. Lo desarrollamos en la nota sobre fachadas y balcones en CABA.
Instalación de gas
No encontramos en CABA una norma general que imponga a todos los edificios una prueba de gas con periodicidad fija. La prueba de hermeticidad aparece cuando hay una instalación nueva, una reforma o una rehabilitación del suministro después de un corte. Por eso la mejor práctica es incluir una revisión preventiva de las partes comunes en el plan de mantenimiento. Todo el detalle, en nuestra nota sobre la prueba de hermeticidad de gas.
Tabla resumen
Un cuadro de referencia para un edificio residencial típico de CABA:
| Tarea | Frecuencia | Norma de referencia |
|---|---|---|
| Liquidación de expensas | Mensual | Reglamento / CCyC art. 2067 |
| Sueldos y F.931 | Mensual (calendario ARCA) | LCT / CCT 589/10 |
| Informe de ascensores | Mensual, en libro digital | Cód. Edificación art. 5.1.5 y RT |
| Oblea QR de ascensores | Anual (vence 31/12, renovación hasta 31/3) | Cód. Edificación art. 5.1.5 y RT |
| Oblea de instalaciones térmicas (RIT) | Anual (vence 31/12, renovación hasta 31/3) | Cód. Edificación y reglamento técnico |
| Aguinaldo | 30/6 y 18/12 | Ley 23.041 y modif. |
| Vacaciones del encargado | Entre 1/10 y 30/4, con aviso de 30 días | LCT art. 154 (Ley 27.802) |
| Análisis de agua del tanque | Al menos anual | Ley 6040 |
| Limpieza de tanques | Según plan aprobado | Ley 6040 |
| Recarga de matafuegos | Vigencia anual | Ord. 40.473 (Ley 6116) |
| Control de plagas | Según necesidad del edificio | Ley 941 art. 9 |
| Seguro integral | Según vigencia de la póliza | CCyC art. 2067 inc. h |
| Rendición y asamblea ordinaria | Anual, al cierre del ejercicio | Reglamento / CCyC art. 2067 |
| Declaración jurada ante el RPA | Anual | Ley 941 art. 12 |
| Certificado de fachada | Cada 4 a 15 años, según antigüedad | Cód. Edificación art. 5.1.2 |
Cómo lo organizamos en Estudio Ramos
Para que el calendario funcione, cada tarea necesita tres cosas: una fecha, un responsable técnico y un comprobante. En Estudio Ramos armamos el calendario de cada consorcio al tomar la administración, a partir de sus instalaciones reales (cuántos ascensores, si hay caldera, cuántos matafuegos, antigüedad de la fachada).
- Seguimiento con anticipación: programamos cada renovación antes de su vencimiento, para pedir presupuestos con tiempo y distribuir los gastos a lo largo del año.
- Documentación en un solo lugar: los certificados, informes y comprobantes quedan cargados en el portal i-data suite, donde cada propietario los puede consultar.
- Previsión en el presupuesto: los gastos grandes y previsibles (aguinaldo, fachada, renovaciones anuales) se anticipan en el presupuesto que se presenta en la asamblea ordinaria.
Así, el calendario deja de ser una lista de vencimientos y pasa a ser parte del plan de mantenimiento preventivo del edificio. Para el panorama técnico completo, mirá también nuestra guía de certificaciones edilicias en CABA.
Preguntas frecuentes
¿Cada cuánto hay que limpiar el tanque de agua en CABA?
¿Es obligatorio desinfectar el edificio todos los meses?
¿Cuándo vence la oblea del ascensor?
¿Cuándo se paga el aguinaldo del encargado?
Conclusión
Las obligaciones de un consorcio no son muchas si se las ordena: una rutina mensual (expensas, sueldos, cargas sociales, ascensores), algunos hitos fijos del año (obleas en el primer trimestre, aguinaldo en junio y diciembre, vacaciones entre octubre y abril), tareas anuales que dependen de cada edificio (tanque, matafuegos, seguro, asamblea) y unas pocas de largo plazo, como la fachada.
Tener ese calendario a la vista permite anticipar gastos, pedir presupuestos con tiempo y evitar que todo se concentre en el mismo mes. Esta nota es informativa y resume la normativa vigente a septiembre de 2026; cada edificio puede tener particularidades según sus instalaciones y su reglamento.
En Estudio Ramos & Asociados organizamos este calendario para cada consorcio que administramos, con la documentación disponible en i-data suite. Si querés una administración así para tu edificio, contactanos.