Por Estudio Ramos & Asociados
21 de abril de 2026 · Actualizado el 25 de septiembre de 2026
Resumen: la Ley 257 de CABA ya no está vigente: fue abrogada por el art. 119 de la Ley 6.438 (nuevo Código de Edificación, BOCBA del 17/08/2021). La obligación, sin embargo, sigue en pie: hoy surge del art. 5.1.2 del Código de Edificación y se cumple obteniendo el Certificado Técnico de Conservación de Fachada ante la Agencia Gubernamental de Control (AGC). La periodicidad depende de la antigüedad del edificio: desde cada 15 años (edificios de 15 a 25 años) hasta cada 4 años (más de 70). El incumplimiento se sanciona con multas de 1.000 a 5.500 unidades fijas y/o clausura.
Mucha gente sigue buscando "Ley 257" o "ley de fachadas" porque durante dos décadas fue la norma de referencia. En esta guía te contamos qué cambió, qué rige hoy, quién está obligado, cómo se tramita el certificado y qué rol cumple el administrador del consorcio.
1. ¿Qué pasó con la Ley 257?
La Ley 257 de la Ciudad de Buenos Aires regulaba la conservación de fachadas y balcones, y en 2018 había sido modificada por la Ley 6.116. En 2021 la Legislatura sancionó la Ley 6.438, que aprobó el nuevo Código de Edificación y, en su art. 119, abrogó la Ley 257. La ley se publicó en el Boletín Oficial N.º 6194 del 17/08/2021.
Desde entonces, la obligación de mantener las fachadas en buen estado y certificarlas periódicamente está en el art. 5.1.2 "Conservación de Fachadas" del Código de Edificación, que exige mantenerlas "en perfecto estado en lo relativo a su uso, seguridad, higiene y estética". El procedimiento se detalla en el reglamento técnico RT-050102-020601-01 (vigente desde noviembre de 2021).
En la práctica: que la Ley 257 se haya abrogado no eliminó la obligación. Cambiaron la norma que la contiene y la tabla de plazos. Si tu edificio tenía el certificado "de la 257", hoy tenés que mirar los vencimientos según el Código de Edificación.
2. Quién está obligado y quién está eximido
El Código de Edificación pone la obligación en cabeza de propietarios, copropietarios, superficiarios, usufructuarios y beneficiarios de fideicomisos. En un edificio en propiedad horizontal, el sujeto obligado es el consorcio, y quien gestiona el trámite es el administrador: la página oficial del trámite indica que deben tramitarlo "los propietarios o administradores de inmuebles".
Para el Código, la fachada es el frente del inmueble y todo lo lindante con la Línea Oficial. En conjuntos de edificios de perímetro libre o semilibre con acceso público, también se consideran fachada los contrafrentes y laterales.
Eximiciones
El art. 5.1.2 exime de la certificación a:
- Inmuebles de planta baja cuya fachada al frente no supere los 4 metros de altura.
- Viviendas de entre 4 y 9 metros de altura retiradas como mínimo 3 metros de la Línea Oficial.
En ambos casos, la eximición no aplica si el inmueble tiene salientes de cualquier tipo que avancen sobre la vereda (balcones, marquesinas, carteles). Según la página oficial, la eximición puede pedirse por característica edilicia (altura) o por antigüedad, la tramita el propietario o el profesional, y queda sujeta al análisis de la autoridad. Es decir: un edificio de departamentos típico de CABA, con balcones al frente, está alcanzado.
3. Cada cuánto se certifica la fachada
El Código de Edificación fija una certificación técnica periódica según la antigüedad del edificio: cuanto más viejo, más seguido hay que inspeccionarlo.
| Antigüedad del edificio | Periodicidad del certificado |
|---|---|
| De 15 a 25 años | Cada 15 años |
| De 25 a 35 años | Cada 12 años |
| De 35 a 45 años | Cada 10 años |
| De 45 a 55 años | Cada 9 años |
| De 55 a 70 años | Cada 5 años |
| Más de 70 años | Cada 4 años |
¿Cómo se cuenta la antigüedad? El reglamento técnico toma como fecha cierta la del Certificado Final de Obra; si no existe, la de registro del plano de obra; y, en casos excepcionales, la del certificado de mensura en propiedad horizontal o el alta para el pago de contribuciones. La tabla empieza en los 15 años, por lo que un edificio más nuevo todavía no tiene la primera certificación exigible.
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4. Qué se inspecciona
La inspección verifica el buen estado del material, el revoque, la pintura y el mantenimiento de frentes y contrafrentes, incluidos:
- Balcones y terrazas, con sus barandas y antepechos.
- Carteles, marquesinas y toldos.
- Maceteros, soportes e instalaciones adosadas a la fachada (por ejemplo, equipos de aire acondicionado).
- Elementos ornamentales (molduras, cornisas), cuya integridad el Código busca preservar.
Profesional interviniente e informe técnico
La inspección la hace un arquitecto, ingeniero civil o ingeniero industrial habilitado por su consejo profesional (CPAU, CPIC o CPII). El profesional confecciona un informe técnico que detalla el estado de la fachada y suscribe la certificación de que el edificio se encuentra sin riesgo para la seguridad.
El consorcio elige libremente al profesional. Si el relevamiento detecta deficiencias, lo razonable es que primero se reparen y recién después se certifique: el certificado acredita el buen estado de la fachada, no sólo que se hizo la inspección.
5. Cómo se tramita el certificado
El trámite se llama Solicitud de Certificado Técnico de Conservación de Fachada y lo controla la Agencia Gubernamental de Control, Dirección General de Fiscalización y Control de Obras. Es 100% online y gratuito según la Ley Tarifaria vigente.
- 1 Inspección: el profesional releva el exterior del inmueble y prepara el informe técnico.
- 2 Aplicativo web: el propietario o administrador, con cuenta miBA nivel 3, declara la ubicación del inmueble y designa al profesional.
- 3 Carga técnica: el profesional carga el informe en el sistema "Fachadas Registradas" de la AGC.
- 4 Validación: el consejo profesional correspondiente valida la presentación.
- 5 Descarga: el certificado queda disponible para descargar desde el portal.
Que el trámite sea gratuito no significa que la certificación no tenga costo: los honorarios del profesional y, si hacen falta, las obras de reparación son gastos del consorcio.
6. Obras de reparación y cómo financiarlas
Cuando el relevamiento encuentra problemas, las obras más habituales en edificios porteños son:
- Sellado de fisuras y reposición de revoque flojo o desprendido.
- Tratamiento de hierros expuestos en losas de balcones.
- Fijación o reemplazo de barandas, antepechos, carteles y soportes.
- Impermeabilización de balcones, terrazas y juntas.
- Pintura de la fachada una vez terminadas las reparaciones.
Las obras de fachada suelen requerir silletas o andamios y protección de la vereda, y su costo varía mucho según el tamaño y el estado del edificio, por lo que conviene pedir varios presupuestos sobre el mismo pliego técnico. En general se financian con:
- 1 Fondo de reserva, si está bien dotado. Ver fondo de reserva del consorcio.
- 2 Expensas extraordinarias en cuotas, aprobadas en asamblea. Ver expensas extraordinarias.
- 3 Combinación de ambos: parte del fondo y el resto en cuotas.
Conocer la fecha de vencimiento con años de anticipación permite planificar el gasto y evitar una extraordinaria de golpe.
7. Multas y responsabilidades
El Régimen de Faltas de la Ciudad (Ley 451), en su punto 2.2.14.1 (incorporado por la Ley 6.116), establece que el titular o responsable de un inmueble que no cumpla con las obligaciones impuestas en materia de fachadas es sancionado con multa de 1.000 a 5.500 unidades fijas y/o inhabilitación y/o clausura del inmueble, cuando corresponda. El valor de la unidad fija se actualiza periódicamente.
Pero la multa no es el riesgo principal. Si se desprende un revoque o una baranda y lastima a alguien, el consorcio responde civilmente por los daños causados por las cosas comunes (arts. 1757 y 1758 del Código Civil y Comercial). Una certificación vencida o reparaciones postergadas agravan la situación y pueden derivar, además, en investigaciones penales por lesiones u homicidio culposo.
Importante: revisá con tu productor de seguros las condiciones de la póliza de responsabilidad civil del consorcio: el incumplimiento de obligaciones de conservación puede complicar un siniestro. Ver seguro de responsabilidad civil.
8. El rol del administrador
El administrador representa al consorcio y tiene que atender la conservación de las partes comunes (art. 2067 del Código Civil y Comercial). En materia de fachadas, eso se traduce en:
- Llevar el calendario de vencimientos a partir de la antigüedad del edificio.
- Pedir presupuestos a profesionales matriculados y presentarlos al consejo de propietarios.
- Iniciar el trámite ante la AGC y hacer el seguimiento hasta obtener el certificado.
- Convocar a asamblea si hay que aprobar obras y su financiación, y controlar su ejecución.
- Actuar de inmediato ante un riesgo de desprendimiento, protegiendo la vereda aunque la certificación no esté vencida.
La fachada es sólo una de las obligaciones edilicias del consorcio, y llevarlas al día es una parte central de la administración de consorcios en CABA. Podés ver el resto en nuestra guía de certificaciones edilicias obligatorias en CABA.