Por Estudio Ramos & Asociados
22 de abril de 2026
Por qué el ascensor es el tema de mantenimiento más delicado
En cualquier edificio de más de tres pisos, el ascensor es el servicio más usado y también el más sensible. No es casual: combina mecánica pesada, electricidad de potencia, electrónica de control, sistemas de seguridad y responsabilidad civil sobre personas. Un ascensor mal mantenido puede causar accidentes graves, y la responsabilidad —tanto administrativa como civil— recae sobre el consorcio.
Por eso, la normativa de CABA es estricta con el mantenimiento y documentación obligatoria. No alcanza con que el ascensor funcione: hay que poder demostrar que está declarado en el registro oficial, que lo conserva una empresa con permiso vigente y que su representante técnico carga los informes en el libro digital con la frecuencia exigida.
Este artículo repasa qué exige la normativa CABA a cualquier consorcio con ascensor, qué documentación hay que mantener al día y cuáles son las multas por incumplir.
Normativa vigente en CABA
El régimen de ascensores cambió en los últimos años, y todavía circula mucha información desactualizada. Esto es lo que rige hoy:
Código de Edificación (Ley 6.100, texto según Ley 6.438), art. 5.1.5
Dispone que todo edificio con ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, caminos rodantes, rampas móviles, guarda mecanizada de vehículos, montavehículos o medios alternativos de elevación debe tener obligatoriamente un servicio de mantenimiento y asistencia técnica. El propietario —en un edificio de propiedad horizontal, el consorcio— es responsable de que los equipos estén en perfecto estado y de impedir su uso cuando no ofrezcan garantías de seguridad.
Reglamento técnico RT-050105-020601-05 “Conservación de los medios mecánicos de elevación”
Es el reglamento técnico del Código (versión 2, vigente desde noviembre de 2021) que detalla el Registro de Conservación de Elevadores, la oblea con código QR, el permiso de las empresas conservadoras, el libro digital y las tareas mínimas de mantenimiento. Lo aplica la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras (DGFyCO) de la Agencia Gubernamental de Control (AGC).
Normas que ya no rigen
La Ordenanza 49.308 (que había incorporado la conservación de ascensores al viejo Código de la Edificación) figura como no vigente en la base normativa del Boletín Oficial porteño, y su Decreto reglamentario 578/01 fue derogado por el Decreto 11/22, que señaló que había perdido sustento con la sustitución del Código por la Ley 6.100. El Decreto 1.734/02, que modificaba al 578/01, ya había sido derogado por el Decreto 879/06. Si un proveedor te cita esas normas, pedile que se actualice.
El administrador, como representante legal del consorcio, es quien tiene que ocuparse de que todo lo anterior se cumpla: declarar los equipos, designar la empresa conservadora, controlar los informes y renovar la oblea cada año.
Empresa conservadora: qué contratar
Un consorcio no puede mantener el ascensor por su cuenta. Por cada elevador tiene que designar, en el sistema oficial, una empresa conservadora con permiso vigente otorgado por la DGFyCO (solo se puede elegir entre las que el propio sistema lista). Según el reglamento técnico, esa empresa:
- Tiene que obtener un permiso de vigencia anual de la DGFyCO y acreditar al menos dos representantes técnicos matriculados (uno cada 250 elevadores).
- Realiza las tareas de conservación, control, mantenimiento, adecuación y mejoras, y asesora al consorcio sobre el uso correcto del equipo.
- Mantiene actualizado el estado del elevador en el registro digital, a través de los informes de su representante técnico.
- Cuenta con un teléfono de contacto directo para reclamos y emergencias, disponible las 24 horas, los 365 días del año.
- Si renuncia a la conservación, sigue siendo responsable hasta 10 días corridos después de comunicarlo o hasta que el consorcio designe otra empresa, lo que ocurra primero.
Antes de contratar: verificá que la empresa figure con permiso vigente en el Registro de Empresas Conservadoras de Elevadores de la AGC y quién será su representante técnico. Además, conviene firmar un contrato de conservación escrito que aclare qué incluye el abono y qué repuestos se cotizan aparte.
Frecuencia del mantenimiento y libro digital
Para ascensores y montacargas, el reglamento técnico fija tareas mínimas una vez por mes, entre ellas:
- Limpieza de sala de máquinas, techo de cabina, fondo de hueco, tableros y puertas.
- Lubricación de los mecanismos expuestos a rotación, deslizamiento o articulación.
- Funcionamiento de contactos eléctricos, cerraduras de puertas, alarma, parada de emergencia, freno y limitador de velocidad.
- Estado y tensión de los cables de tracción y sus amarres, y de los paragolpes y operadores de puertas.
- Existencia de la puesta a tierra de protección en las partes metálicas.
Y, una vez por semestre como mínimo, controles más profundos: desgaste de los cables de tracción y del limitador de velocidad, limpieza de guías, accionamiento de los límites finales y pruebas del aparato de seguridad (paracaídas) de cabina y contrapeso. Los equipos hidráulicos suman controles trimestrales, y las escaleras mecánicas y rampas móviles tienen sus propias listas mensuales y semestrales.
Todo ascensor tiene un libro digital de uso obligatorio. El representante técnico debe cargar allí un informe al menos una vez por mes, con la fecha real de la visita, y registrar el resultado dentro de las 72 horas: apto para su uso; apto con mejoras menores; no apto para su uso; o fuera de servicio por la autoridad de control. El consorcio puede consultar esos informes con su clave y así verificar que el servicio que paga se presta de verdad.
El contrato típico con una empresa conservadora cubre las visitas mensuales, la guardia de emergencias y el cambio de repuestos menores. Los repuestos mayores (cables, motor, placas electrónicas) casi siempre se cotizan aparte, y eso debería estar aclarado por escrito.
Obligaciones y documentación del consorcio
El reglamento técnico enumera las obligaciones del “sujeto obligado” (en un edificio en propiedad horizontal, el consorcio a través de su administrador):
- Declarar cada elevador en el Registro de Conservación de Elevadores y mantener actualizada la empresa conservadora designada.
- Oblea con código QR vigente por cada equipo (ver la sección siguiente).
- Informe de conservación vigente en el libro digital, y realizar las mejoras que la empresa conservadora indique allí.
- Planos registrados del elevador (habilitación o inicio del trámite de registro ante la Dirección General de Registro de Obras y Catastro).
- Seguro de responsabilidad civil vigente por el uso del elevador, que cubra lesiones y muerte de personas, daños a bienes propios y de terceros y daños durante las tareas de mantenimiento. El reglamento fija un mínimo de 300.000 unidades fijas para el primer ascensor y 50.000 por cada ascensor adicional.
- Libros de conservación en papel, si el edificio los tenía del régimen anterior: hay que guardarlos. Además, el consorcio debe permitir el acceso de inspectores y de la empresa conservadora, y dejar fuera de uso el equipo informado como “no apto”.
Toda esta documentación se pide en las inspecciones de la AGC, ante un siniestro y, a menudo, cuando se vende una unidad.
Oblea con código QR: renovación anual
Una duda frecuente es si existe un “certificado de conservación que vence cada 6 meses”. Con el régimen actual, no: lo que acredita la conservación de cada equipo es la oblea con código QR que se obtiene en el Registro de Conservación de Elevadores. La oblea vence el 31 de diciembre de cada año y se renueva hasta el 31 de marzo del año siguiente. El trámite de declaración es gratuito según la Ley Tarifaria vigente.
La oblea tiene que estar dentro de la cabina y también cerca del ascensor, en planta baja, en un lugar visible. Al escanearla, cualquier usuario o inspector ve el estado del equipo, la vigencia de la oblea, la empresa conservadora, su teléfono de guardia y la fecha y resultado del último informe.
Si un informe declara el equipo “no apto para su uso”, el representante técnico debe arbitrar los medios para retirarlo de servicio y el consorcio debe mantenerlo fuera de uso hasta que se hagan las reparaciones. Conviene avisar a los copropietarios y colocar carteles.
Modernizaciones y obras mayores
Los ascensores de más de 20 años suelen requerir modernizaciones para cumplir con normativas actuales. Las intervenciones típicas son:
- Cambio de maniobra: reemplazo del tablero electromecánico por uno electrónico, con más seguridad y menor consumo.
- Puertas automáticas: cambio de puertas tijera o rejas por puertas automáticas con fotocélula. Es una mejora de seguridad importantísima.
- Variador de frecuencia: permite arranques y frenadas suaves, menor consumo y prolonga la vida útil del motor.
- Nivelación automática: el sistema que detiene exactamente a nivel de piso, reduciendo riesgo de tropiezos.
- Renovación de cabina: piso, espejos, iluminación LED y botoneras nuevas. Muchas veces se combina con las obras anteriores.
Cualquier modernización significativa debe aprobarse en asamblea con la mayoría que exija el reglamento de copropiedad según el tipo de obra. Conviene pedir al menos tres presupuestos de empresas habilitadas, verificar antecedentes y exigir plazos por escrito.
Las obras grandes se pagan como expensas extraordinarias, prorrateadas en cuotas mensuales. Lo habitual es 6 a 18 cuotas según el monto.
Qué hacer ante una emergencia
Si el ascensor queda detenido con personas adentro, el protocolo es claro:
- Calmar a los ocupantes: el ascensor no se va a caer. Los sistemas de freno y paracaídas están diseñados para sostener la cabina incluso en caso de corte total.
- Usar la alarma: todo ascensor debe tener un pulsador de emergencia que active una sirena audible en el edificio.
- Llamar a la empresa conservadora: por reglamento debe tener un teléfono de emergencias disponible las 24 horas, los 365 días. Aparece al escanear la oblea QR de la cabina.
- Nunca abrir las puertas desde adentro: si la cabina quedó entre pisos, abrir puede causar una caída. Esperar al técnico.
- Si la emergencia persiste, llamar a Bomberos (100): tienen protocolos de rescate.
Después del incidente, el administrador debe pedir a la empresa conservadora que lo registre en el libro digital del ascensor y un informe escrito sobre la causa y evaluar si corresponde reclamar al proveedor. Si hubo lesionados, conviene notificar a la aseguradora del consorcio.
Multas por incumplimiento
La AGC puede intimar, labrar actas y retirar de servicio un equipo cuando detecta, por ejemplo:
- El ascensor no está declarado en el Registro de Conservación de Elevadores o no tiene empresa conservadora designada.
- La oblea con código QR está vencida o no está exhibida.
- No hay informes de conservación vigentes en el libro digital.
- El equipo sigue en uso pese a haber sido informado como “no apto”, o falta el seguro de responsabilidad civil.
El Régimen de Faltas de la Ciudad (Ley 451) no tiene un punto específico para ascensores. El incumplimiento de las obligaciones del Código de Edificación encuadra en la sanción genérica del punto 2.2.14, que prevé multa de 50 a 5.500 unidades fijas y/o inhabilitación y/o clausura del inmueble cuando corresponda; el valor de la unidad fija se actualiza cada semestre. Más importante que la multa es la responsabilidad civil: si hay un accidente y el equipo no estaba declarado, sin informes vigentes o sin seguro, el consorcio queda muy expuesto.
Por eso la mejor política es preventiva: trabajar con una empresa con permiso vigente, revisar periódicamente los informes del libro digital y agendar la renovación de la oblea antes del 31 de marzo.
Conclusión
El ascensor es el servicio del consorcio con mayor peso técnico, legal y de responsabilidad civil. Un buen administrador no se limita a pagar la factura mensual de la empresa conservadora: verifica que los informes mensuales estén cargados en el libro digital, renueva la oblea QR cada año, controla el seguro y lleva un plan de modernizaciones.
Modernizar a tiempo suele ser más barato que repararlo de emergencia, y un ascensor moderno reduce consumo eléctrico, ruidos y paradas imprevistas. La previsión dentro del fondo de reserva del consorcio es clave para no caer en prorrateos de emergencia.
En Estudio Ramos & Asociados gestionamos los contratos de conservación con empresas con permiso vigente, controlamos el libro digital y la oblea de cada ascensor y armamos planes plurianuales para las modernizaciones que correspondan. Si querés revisar cómo está tu edificio, podés pedir un presupuesto sin cargo.