Por Estudio Ramos & Asociados
21 de abril de 2026 · Actualizado el 3 de octubre de 2026
Resumen: todo edificio de propiedad horizontal en CABA debe mantener al día las certificaciones de sus servicios comunes: conservación de ascensores (art. 5.1.5 del Código de Edificación y su reglamento técnico), matafuegos y red contra incendios (Ley 5920 para uso no exclusivamente residencial; Código de Edificación para todos los casos), habilitación de instalación de gas (ENARGAS), instalación eléctrica (AEA 90364), instalación térmica (calderas) y conservación de fachadas (art. 5.1.2 del Código de Edificación). Mantenerlas vigentes es una tarea central del administrador, porque el Régimen de Faltas (Ley 451) prevé para los edificios que no las tienen al día multas en unidades fijas, cuyo valor se actualiza semestralmente, e incluso la clausura.
A continuación, detallamos cada certificación, quién la otorga, cada cuánto se renueva y qué sucede cuando no se cumple. Esta guía está pensada para propietarios, consejos de administración y administradores que quieren entender de manera ordenada qué exige el GCBA en 2026.
1. Conservación de ascensores
Hoy la conservación de ascensores, montacargas y escaleras mecánicas en CABA se rige por el art. 5.1.5 del Código de Edificación (Ley 6.100, texto según Ley 6.438) y por el reglamento técnico RT-050105-020601-05 “Conservación de los medios mecánicos de elevación”, bajo control de la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras (DGFyCO) de la AGC. La vieja Ordenanza 49.308 y su Decreto reglamentario 578/01 ya no están vigentes: el Decreto 578/01 fue derogado por el Decreto 11/22. El consorcio debe declarar cada equipo en el Registro de Conservación de Elevadores y designar para cada uno una empresa conservadora con permiso vigente de la DGFyCO.
¿Qué incluye el servicio del conservador?
- Tareas mínimas mensuales (limpieza, lubricación, control de contactos, cerraduras de puertas, freno, limitador de velocidad y cables) y otras semestrales (desgaste de cables, límites finales, prueba del paracaídas), según el reglamento técnico.
- Un informe al menos una vez por mes, cargado por el representante técnico matriculado de la empresa en el libro digital del ascensor, que indica si el equipo está apto o no apto para su uso.
- Retiro de servicio del equipo cuando el representante técnico lo informa como “no apto para su uso”.
- Teléfono de contacto directo para reclamos y emergencias, disponible las 24 horas, los 365 días del año.
Importante: no existe un “certificado que vence cada 6 meses”. Lo que se renueva es la oblea con código QR de cada elevador, que vence el 31 de diciembre de cada año y debe renovarse hasta el 31 de marzo del año siguiente; tiene que estar exhibida dentro de la cabina y cerca del ascensor en planta baja. Además, el consorcio debe tener vigente un seguro de responsabilidad civil por el uso del elevador. El incumplimiento de las obligaciones del Código de Edificación puede sancionarse según el Régimen de Faltas (Ley 451) y la autoridad puede dejar el equipo fuera de servicio. Si querés el detalle, lo desarrollamos en nuestra guía sobre ascensores en consorcios.
2. Matafuegos y red contra incendios (Ley 5920)
La Ley 5920 de CABA (sancionada en 2017) establece un régimen integral de prevención contra incendios. Su obligatoriedad plena alcanza a oficinas, comercios, escuelas, hospitales, establecimientos educativos y edificios con acceso público. Para los edificios de uso exclusivo vivienda, la Ley 5920 no impone en forma directa la obligación de certificación, aunque igual se exigen matafuegos portátiles y condiciones mínimas de seguridad contra incendios según el Código de Edificación. En edificios mixtos (vivienda + local o vivienda + oficinas), se aplica el régimen de la ley en las partes no residenciales. La ley exige, según el uso del edificio, matafuegos portátiles, hidrantes, detectores de humo, señalización de salida y un Plan de Evacuación y Simulacros.
Obligaciones principales del consorcio
- 1 Matafuegos ABC 5kg en cada palier y espacio común, con inspección anual y recarga en plazo.
- 2 Detectores de humo en palieres, cocheras, salas de máquinas y espacios comunes cerrados.
- 3 Señalización luminosa de salida de emergencia (iluminación de emergencia autónoma).
- 4 Hidrantes en edificios de más de 12 plantas, con verificación anual de caudal y presión.
- 5 Plan de Evacuación aprobado por Defensa Civil, con capacitación anual al encargado y simulacro documentado.
El certificado de cumplimiento de la Ley 5920 lo emite una empresa habilitada por el GCBA y tiene validez anual. No contar con matafuegos u otros elementos de prevención contra incendios exigidos, o tenerlos sin las constancias de carga, se sanciona según el Régimen de Faltas (Ley 451, punto 2.1.1) con multa de 1.000 a 3.500 unidades fijas y/o clausura del local o establecimiento.
3. Instalación de gas
La instalación de gas en un edificio es regulada por ENARGAS (Ente Nacional Regulador del Gas) y por la distribuidora zonal (Metrogas en CABA). En las partes comunes del consorcio, el gas alimenta calderas centrales, hornos del SUM, hogar a leña o parrillas comunes, y requiere un Matriculado en Gas (MP) que realice controles periódicos.
Documentación obligatoria
- Plano de instalación aprobado por la distribuidora.
- Revisión de la instalación por gasista matriculado cuando hay obras, cambios de artefactos o un corte de suministro (no existe una periodicidad general obligatoria; ver prueba de hermeticidad de gas).
- Instalaciones térmicas (calderas y termotanques de gran porte): declaración y oblea anual en el registro de instalaciones térmicas del GCBA, cuando corresponde.
- Registro de artefactos (calderas, hornos) con fecha de puesta en marcha.
Atención: si la distribuidora detecta una irregularidad (fuga, ventilación deficiente, artefacto sin homologar) puede cortar el servicio de gas hasta que se normalice. Para un edificio con calefacción central es un problema mayor en invierno.
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4. Instalación eléctrica
La instalación eléctrica de las partes comunes (palieres, ascensores, iluminación de pasillos, sala de máquinas, porterías) debe cumplir con la norma AEA 90364 (Asociación Electrotécnica Argentina) y el reglamento de instalaciones interiores del Ente Nacional Regulador de la Electricidad (ENRE).
Exigencias principales
- Disyuntores diferenciales obligatorios en todos los tableros comunes.
- Puesta a tierra verificada con medición resistiva anual.
- Tablero general con identificación de circuitos y esquema unifilar a la vista.
- Mantenimiento anual por matriculado con informe firmado para el administrador.
Las fallas eléctricas suelen ser la primera causa de siniestros en edificios. Un cortocircuito en sala de máquinas o una sobrecarga en un tablero mal dimensionado puede generar un incendio que destruya el patrimonio común. Por eso el seguro de responsabilidad civil nunca puede reemplazar al mantenimiento preventivo adecuado.
5. Instalación térmica (calderas)
Los edificios con calefacción central o agua caliente centralizada tienen una caldera o sala de máquinas térmica que requiere controles específicos. En CABA, estas instalaciones requieren un técnico matriculado y están alcanzadas por la normativa general de gas (si son a gas).
Controles habituales
- Análisis de combustión anual (calderas a gas): CO2, CO, NOx y tiraje.
- Limpieza y desincrustación de intercambiadores antes del invierno.
- Verificación de válvulas de seguridad y manómetros.
- Informe técnico firmado por un matriculado y conservado en la administración.
Una caldera con mantenimiento adecuado consume entre 15% y 25% menos gas que una caldera desatendida. La inversión en mantenimiento preventivo siempre se recupera en expensas más bajas.
6. Conservación de fachadas (Código de Edificación)
La vieja Ley 257 fue abrogada en 2021 por la Ley 6.438: hoy la obligación de certificar la conservación de la fachada surge del artículo 5.1.2 del Código de Edificación y de su reglamento técnico, bajo control de la Agencia Gubernamental de Control (AGC). Se considera fachada todo frente, contrafrente y lateral lindante con el espacio público, incluidos balcones, cornisas, revestimientos y demás elementos salientes. El objetivo es detectar desprendimientos, grietas o elementos inestables antes de que se conviertan en accidentes para quienes transitan la vereda.
Plazos según antigüedad
- Edificios de 15 a 25 años: cada 15 años.
- Más de 25 a 35 años: cada 12 años.
- Más de 35 a 45 años: cada 10 años.
- Más de 45 a 55 años: cada 9 años.
- Más de 55 a 70 años: cada 5 años.
- Más de 70 años: cada 4 años.
Quién firma: el informe técnico lo realiza un profesional matriculado (CPAU, CPIC o CPII) y el trámite se gestiona ante la AGC a través de su portal web de instalaciones y fachadas. Si requiere reparaciones, el consorcio tiene un plazo para ejecutarlas, que debe ser aprobado en asamblea según mayorías del reglamento. No cumplir con las obligaciones en materia de fachadas se sanciona con multa de 1.000 a 5.500 unidades fijas y/o clausura del inmueble (Ley 451, punto 2.2.14.1).
7. Tabla resumen de certificaciones
Un cuadro rápido de referencia con las certificaciones obligatorias y sus vencimientos típicos para un edificio residencial promedio en CABA.
| Certificación | Normativa | Vigencia |
|---|---|---|
| Ascensores | Cód. Edificación art. 5.1.5 / RT 020601-05 | Informe mensual; oblea QR anual (vence 31/12) |
| Matafuegos / RCI | Ley 5920 (uso no residencial) / Cód. Edificación | Anual |
| Gas — revisión de la instalación | Gasista matriculado / distribuidora | Ante obras, cambios o cortes |
| Instalación eléctrica | AEA 90364 | Anual |
| Calderas | Normativa de gas / técnico matriculado | Anual (combustión) |
| Fachadas | Cód. Edificación art. 5.1.2 | Cada 4-15 años (según antigüedad) |
Recomendación: armá un calendario anual de certificaciones y delegá su seguimiento al administrador. En Estudio Ramos ese seguimiento es parte de la administración de consorcios: mantenemos un tablero digital (i-data suite) donde cada consorcio ve el estado de sus certificaciones y las próximas fechas de vencimiento.