Por Estudio Ramos & Asociados
21 de abril, 2026
Resumen: todo edificio de propiedad horizontal en CABA debe tener al día 6 certificaciones básicas: conservación de ascensores (Decreto 1734), matafuegos y red contra incendios (Ley 5920), habilitación de instalación de gas (ENARGAS), instalación eléctrica (AEA 90364), instalación térmica (calderas) y verificación de fachadas (Ley 257). Mantener estas certificaciones vigentes es una obligación indelegable del administrador y las multas por incumplimiento pueden ir de $500.000 a $10.000.000, según la infracción.
A continuación, detallamos cada certificación, quién la otorga, cada cuánto se renueva y qué sucede cuando no se cumple. Esta guía está pensada para propietarios, consejos de administración y administradores que quieren entender de manera ordenada qué exige el GCBA en 2026.
1. Conservación de ascensores
La conservación de ascensores en CABA está regulada por el Decreto 1734/2011 y la Ley 161/1998. Todo consorcio con uno o más ascensores debe contratar a un Conservador Habilitado, quien debe visitar el edificio al menos una vez por mes y entregar un informe técnico al administrador.
¿Qué incluye el servicio del conservador?
- Revisión mensual de cables, frenos, motor, botoneras, puertas y cabina.
- Planilla técnica mensual firmada por el conservador matriculado.
- Dos inspecciones técnicas anuales (cada 6 meses) con certificado de seguridad.
- Atención de emergencias 24 hs y reparaciones que surjan.
Importante: el certificado de inspección técnica vence cada 6 meses. El administrador debe asegurar su renovación en plazo y publicarlo en un lugar visible de la sala de máquinas o cabina. Las multas por ascensor sin certificado vigente parten de $1.000.000 por unidad.
2. Matafuegos y red contra incendios (Ley 5920)
La Ley 5920 de CABA (sancionada en 2017) establece un régimen integral de prevención contra incendios. Alcanza a todos los edificios residenciales, comerciales y mixtos, y exige matafuegos portátiles, hidrantes, detectores de humo, señalización de salida y un Plan de Evacuación y Simulacros.
Obligaciones principales del consorcio
- 1 Matafuegos ABC 5kg en cada palier y espacio común, con inspección anual y recarga en plazo.
- 2 Detectores de humo en palieres, cocheras, salas de máquinas y espacios comunes cerrados.
- 3 Señalización luminosa de salida de emergencia (iluminación de emergencia autónoma).
- 4 Hidrantes en edificios de más de 12 plantas, con verificación anual de caudal y presión.
- 5 Plan de Evacuación aprobado por Defensa Civil, con capacitación anual al encargado y simulacro documentado.
El certificado de cumplimiento de la Ley 5920 lo emite una empresa habilitada por el GCBA y tiene validez anual. Las multas parten de $2.000.000 y pueden derivar en clausura del edificio por Defensa Civil.
3. Instalación de gas
La instalación de gas en un edificio es regulada por ENARGAS (Ente Nacional Regulador del Gas) y por la distribuidora zonal (Metrogas en CABA). En las partes comunes del consorcio, el gas alimenta calderas centrales, hornos del SUM, hogar a leña o parrillas comunes, y requiere un Matriculado en Gas (MP) que realice controles periódicos.
Documentación obligatoria
- Plano de instalación aprobado por la distribuidora.
- Inspección quinquenal de la instalación general por matriculado ENARGAS.
- Prueba hermética anual en instalaciones centrales (calderas del consorcio).
- Registro de artefactos (calderas, hornos) con fecha de puesta en marcha.
Atención: si la distribuidora detecta una irregularidad (fuga, ventilación deficiente, artefacto sin homologar) puede cortar el servicio de gas hasta que se normalice. Para un edificio con calefacción central es un problema mayor en invierno.
4. Instalación eléctrica
La instalación eléctrica de las partes comunes (palieres, ascensores, iluminación de pasillos, sala de máquinas, porterías) debe cumplir con la norma AEA 90364 (Asociación Electrotécnica Argentina) y el reglamento de instalaciones interiores del Ente Nacional Regulador de la Electricidad (ENRE).
Exigencias principales
- Disyuntores diferenciales obligatorios en todos los tableros comunes.
- Puesta a tierra verificada con medición resistiva anual.
- Tablero general con identificación de circuitos y esquema unifilar a la vista.
- Mantenimiento anual por matriculado con informe firmado para el administrador.
Las fallas eléctricas suelen ser la primera causa de siniestros en edificios. Un cortocircuito en sala de máquinas o una sobrecarga en un tablero mal dimensionado puede generar un incendio que destruya el patrimonio común. Por eso el seguro de responsabilidad civil nunca puede reemplazar al mantenimiento preventivo adecuado.
5. Instalación térmica (calderas)
Los edificios con calefacción central o agua caliente centralizada tienen una caldera o sala de máquinas térmica que requiere controles específicos. En CABA, estas instalaciones están alcanzadas por la Ley 6031 de Eficiencia Energética y por la normativa general de gas (si son a gas).
Controles habituales
- Análisis de combustión anual (calderas a gas): CO2, CO, NOx y tiraje.
- Limpieza y desincrustación de intercambiadores antes del invierno.
- Verificación de válvulas de seguridad y manómetros.
- Informe técnico firmado por un matriculado y conservado en la administración.
Una caldera con mantenimiento adecuado consume entre 15% y 25% menos gas que una caldera desatendida. La inversión en mantenimiento preventivo siempre se recupera en expensas más bajas.
6. Verificación de fachadas (Ley 257)
La Ley 257 de CABA establece la obligación de inspeccionar la fachada de todos los edificios cada 4, 8 o 10 años según la antigüedad y complejidad de la construcción. El objetivo es detectar desprendimientos, grietas o elementos inestables antes de que se conviertan en accidentes para quienes transitan la vereda.
Plazos según antigüedad
- Edificios < 20 años: primera inspección a los 20 años y luego cada 10 años.
- Edificios 20-40 años: cada 8 años.
- Edificios > 40 años: cada 4 años.
- Balcones con voladizo: inspección adicional cada 4 años, independiente de la antigüedad.
Quién firma: el informe lo realiza un profesional matriculado (arquitecto o ingeniero civil) y se presenta ante el GCBA mediante TAD (Trámites a Distancia). Si requiere reparaciones, el consorcio tiene un plazo para ejecutarlas, que debe ser aprobado en asamblea según mayorías del reglamento.
7. Tabla resumen de certificaciones
Un cuadro rápido de referencia con las certificaciones obligatorias y sus vencimientos típicos para un edificio residencial promedio en CABA.
| Certificación | Normativa | Vigencia |
|---|---|---|
| Ascensores | Decreto 1734 / Ley 161 | Cada 6 meses |
| Matafuegos / RCI | Ley 5920 | Anual |
| Gas — prueba hermética | ENARGAS | Anual (central) |
| Gas — instalación general | ENARGAS | Cada 5 años |
| Instalación eléctrica | AEA 90364 | Anual |
| Calderas | Ley 6031 / ENARGAS | Anual (combustión) |
| Fachadas | Ley 257 | Cada 4-10 años |
Recomendación: armá un calendario anual de certificaciones y delegá su seguimiento al administrador. En Estudio Ramos mantenemos un tablero digital (i-data suite) donde cada consorcio ve el estado de sus certificaciones y las próximas fechas de vencimiento.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si mi edificio no tiene una certificación al día?
El GCBA aplica multas económicas progresivas, puede clausurar parcialmente el edificio (por ejemplo, dejar un ascensor fuera de servicio) y, en caso de siniestro, el seguro puede rechazar la cobertura por incumplimiento. Además, si hay un accidente con víctimas, las consecuencias penales alcanzan al consorcio y al administrador.
¿Las certificaciones son responsabilidad del administrador o del consorcio?
La responsabilidad administrativa (coordinar, contratar, renovar) es del administrador. La responsabilidad patrimonial de afrontar los costos es del consorcio, que debe aprobar el presupuesto en asamblea. Si el administrador no gestiona una certificación y se aplica una multa, puede ser reclamado por el consorcio.
¿Cómo verifico si las certificaciones de mi edificio están al día?
Pedí al administrador el listado completo de certificaciones con fechas de vencimiento y copias de los certificados. Es un derecho del propietario según la Ley 941 de CABA. Si administramos tu consorcio, vas a encontrar este listado actualizado en i-data suite.
¿Quién paga las certificaciones?
Todas las certificaciones de las partes comunes son gasto del consorcio y se liquidan en las expensas ordinarias. Sólo las certificaciones propias de cada unidad funcional (por ejemplo, la revisión de la instalación de gas interna del departamento) corren por cuenta del propietario individual.
¿Puede un consorcio ahorrar dinero tercerizando las certificaciones?
Sí, sobre todo con empresas que ofrecen paquetes integrales (matafuegos + eléctrica + RCI, por ejemplo). Un administrador con experiencia negocia mejores tarifas por volumen y garantiza la calidad técnica. Aun así, la decisión final siempre la aprueba el consejo de administración del consorcio.
¿Cómo afecta la antigüedad del edificio a las certificaciones?
A mayor antigüedad, más frecuentes son las verificaciones (sobre todo en fachadas y eléctrica) y más probable la necesidad de obras. Es recomendable que los consorcios con edificios mayores a 40 años mantengan un fondo de reserva robusto para afrontar reparaciones estructurales. Ver nuestra guía sobre fondo de reserva del consorcio.