Derechos y obligaciones del encargado de edificio

1. Quién es el encargado de edificio

El encargado de edificio, también conocido como portero o encargado de propiedad horizontal, es el trabajador que presta servicios en un edificio de departamentos bajo el régimen de propiedad horizontal. Su empleador es el consorcio de propietarios, representado por el administrador.

La relación laboral entre el consorcio y el encargado está regulada por un marco legal específico que lo diferencia de otros trabajadores. No se rige por la Ley de Contrato de Trabajo general (20.744), sino por su propio estatuto profesional y convenio colectivo.

Entender correctamente los derechos y obligaciones del encargado es fundamental para todo administrador de consorcios y para los propietarios, ya que los errores en el manejo de esta relación laboral pueden derivar en costosos juicios laborales que impactan directamente en las expensas del edificio.

2. Marco legal: Ley 12.981 y CCT 589/10

La actividad del encargado de edificio está regulada por dos normas principales:

• Ley 12.981 (Estatuto del Encargado): Sancionada en 1947, es la ley especial que regula la actividad de los trabajadores de edificios de renta y propiedad horizontal. Establece las condiciones básicas de trabajo, derechos, obligaciones y régimen de despido.
• CCT 589/10 (Convenio Colectivo de Trabajo): Celebrado entre SUTERH (Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal) y las cámaras patronales, este convenio actualiza y complementa la ley. Establece las categorías, tareas, jornada laboral, escalas salariales y condiciones específicas de trabajo.

Además, se aplican supletoriamente la Ley de Contrato de Trabajo (20.744) en todo aquello que no este expresamente regulado por la ley especial y el convenio, y las normas generales de seguridad e higiene en el trabajo.

3. Categorías de encargados

El CCT 589/10 establece diferentes categorías de encargados, cada una con funciones, jornada laboral y remuneración distintas. Las principales son:

• Encargado permanente con vivienda (Categoria 1): Trabaja jornada completa y reside en el edificio. La vivienda es parte de la retribución y forma parte del contrato de trabajo. Es la categoría más comun en edificios grandes.
• Encargado permanente sin vivienda (Categoria 2): Trabaja jornada completa pero no reside en el edificio. Cumple las mismas tareas que el encargado con vivienda, pero no tiene obligación de estar disponible fuera de su horario laboral.
• Encargado de media jornada (Categoria 3): Trabaja media jornada (4 horas diarias). Es habitual en edificios más pequeños que no requieren un encargado a tiempo completo.
• Ayudante de encargado (Categoria 4): Asiste al encargado titular en sus tareas. Es comun en edificios muy grandes o en complejos de varios edificios.

4. Tareas obligatorias según el convenio

El CCT 589/10 detalla las tareas que corresponden al encargado de edificio. Las principales obligaciones son:

• Limpieza de partes comunes: Incluye hall de entrada, pasillos, escaleras, ascensores, sotano, terraza y azotea. Debe realizarse diariamente.
• Limpieza de veredas: La vereda del frente del edificio debe mantenerse limpia y en condiciones.
• Recepción de correspondencia: Recibir y distribuir la correspondencia que llega al edificio, incluyendo cartas, paquetes y notificaciones.
• Sacar residuos: Retirar las bolsas de basura de los pisos y colocarlas en la via pública en el horario correspondiente.
• Control de acceso: Vigilar el ingreso y egreso de personas al edificio, atender el portero electrico y controlar el funcionamiento de las puertas de acceso.
• Mantenimiento básico: Cambio de lamparas en partes comunes, pequenas reparaciones menores que no requieran conocimiento técnico especializado.
• Atención a proveedores: Recibir y dar acceso a los proveedores de servicios del edificio (ascensoristas, plomeros, electricistas, etc.).

5. Tareas que NO puede exigirle el consorcio

Es igualmente importante conocer que tareas no forman parte de las obligaciones del encargado. Exigir tareas fuera del convenio puede generar reclamos laborales por diferencias salariales o modificación de las condiciones de trabajo:

• Trabajos dentro de las unidades privadas: El encargado no está obligado a realizar tareas de limpieza, reparación ni ningun otro trabajo dentro de los departamentos de los propietarios o inquilinos.
• Reparaciones técnicas especializadas: No se le puede exigir que realice trabajos de plomeria, electricidad, gas u otras especialidades que requieran matrícula habilitante.
• Cobro de expensas: No es tarea del encargado cobrar expensas ni realizar funciones administrativas o contables.
• Mandados personales: Los propietarios o inquilinos no pueden exigirle al encargado que realice mandados personales como ir a comprar o retirar paquetes fuera del edificio.
• Trabajos en altura sin protección: No puede exigírsele que limpie vidrios exteriores en altura ni realice tareas que pongan en riesgo su integridad física sin los elementos de seguridad adecuados.

6. Horarios de trabajo y descanso

La jornada laboral del encargado de edificio está regulada por el CCT 589/10 y varía según la categoría:

• Jornada completa: 8 horas diarias, de lunes a sabado. El horario habitual suele ser de 8:00 a 12:00 y de 17:00 a 21:00, pero puede variar según lo acordado con el consorcio. Entre ambos turnos debe haber un descanso mínimo.
• Media jornada: 4 horas diarias, de lunes a sabado. El horario se acuerda entre el consorcio y el encargado.
• Descanso semanal: El encargado tiene derecho a un día de descanso semanal, que generalmente es el domingo. Si trabaja en su día de descanso, debe compensarse con un franco equivalente o abonarse como hora extra.
• Horas extras: Cualquier trabajo realizado fuera de la jornada laboral establecida debe abonarse como hora extra, con un recargo del 50% en días hábiles y del 100% en sabados después de las 13 horas, domingos y feriados.

7. Derecho a vivienda: cuando aplica

El derecho a vivienda es uno de los temas más sensibles en la relación laboral con el encargado. No todos los encargados tienen derecho a vivir en el edificio; depende de la categoría bajo la cuál fueron contratados.

Si el encargado fue contratado con vivienda (Categoria 1), la vivienda forma parte de la remuneración y está sujeta a las siguientes reglas:

• La vivienda debe estar en condiciones habitables y el consorcio es responsable de su mantenimiento.
• El encargado no paga alquiler ni expensas por la vivienda, pero debe cuidarla y mantenerla en buen estado.
• Pueden vivir en la vivienda el encargado y su grupo familiar directo (conyuge e hijos).
• En caso de despido, el encargado debe desocupar la vivienda dentro de los 90 días corridos desde la fecha de extinción del vínculo laboral.
• Si el encargado renuncia, el plazo para desocupar también es de 90 días corridos.

8. Ropa de trabajo: obligación del consorcio

El CCT 589/10 establece que el consorcio debe proveer al encargado de ropa de trabajo adecuada. Esta obligación no es optativa; su incumplimiento puede generar reclamos y sanciones.

La provisión de ropa de trabajo incluye:

• Ropa de verano: Dos juegos de uniforme de verano (generalmente pantalon y camisa o remera) que deben entregarse antes del 1 de octubre de cada año.
• Ropa de invierno: Dos juegos de uniforme de invierno (pantalon, camisa y campera o pullover) que deben entregarse antes del 1 de abril de cada año.
• Calzado de seguridad: Un par de zapatos o botas de seguridad por año.
• Elementos de lluvia: Botas de lluvia y piloto o impermeable para tareas al aire libre.

9. Licencias y vacaciones

El encargado de edificio tiene derecho a las mismas licencias que cualquier trabajador en relación de dependencia, más algunas específicas de la actividad:

Vacaciones

El régimen de vacaciones se rige por la Ley de Contrato de Trabajo y depende de la antigüedad:

• Hasta 5 años de antigüedad: 14 días corridos.
• De 5 a 10 años: 21 días corridos.
• De 10 a 20 años: 28 días corridos.
• Más de 20 años: 35 días corridos.

Licencias especiales

• Matrimonio: 10 días corridos.
• Nacimiento de hijo: 2 días corridos (para el padre).
• Fallecimiento de familiar directo: 3 días corridos (conyuge, hijos, padres). 1 día para hermanos.
• Examen: 2 días corridos por examen, con un máximo de 10 días por año calendario.
• Enfermedad: Según lo establecido en la Ley de Contrato de Trabajo (artículos 208 a 213), con pago de salario durante el período de licencia.

10. Cómo se liquida el sueldo

La liquidación del sueldo del encargado de edificio tiene particularidades que la diferencian de otros sectores. Los componentes principales son:

• Sueldo básico: Determinado por la escala salarial del CCT 589/10, que se actualiza periódicamente mediante acuerdos paritarios entre SUTERH y las cámaras patronales.
• Adicional por antigüedad: Un porcentaje sobre el básico por cada año de servicio en el consorcio.
• Valor vivienda: Para los encargados con vivienda, se computa un valor adicional en la liquidación que impacta en el cálculo de aguinaldo, vacaciones e indemnizaciones.
• Horas extras: Según las horas trabajadas fuera de la jornada habitual, con los recargos correspondientes.
• Aportes y contribuciones: El consorcio debe realizar las contribuciones patronales correspondientes (SUTERH, obra social, ART, jubilación) y retener los aportes del trabajador.

El sueldo debe abonarse dentro de los primeros cuatro días hábiles del mes siguiente al trabajado. El recibo de sueldo debe ser confeccionado por duplicado: una copia para el trabajador y otra firmada que queda en poder del consorcio.

11. Despido del encargado: procedimiento legal

El despido del encargado de edificio es un tema delicado que requiere seguir un procedimiento específico para evitar consecuencias legales y económicas gravosas para el consorcio. El régimen de despido se rige por la Ley 12.981 y, supletoriamente, por la Ley de Contrato de Trabajo.

Despido sin causa

El consorcio puede despedir al encargado sin invocar causa, pero deberá abonar la indemnización correspondiente, que incluye: indemnización por antigüedad (un mes de sueldo por cada año de servicio o fracción mayor a 3 meses), preaviso (1 mes con antigüedad menor a 5 años, 2 meses con antigüedad mayor), integración del mes de despido si no se preavisara el primer día del mes, vacaciones proporcionales no gozadas, SAC (aguinaldo) proporcional y, en caso de encargados con vivienda, el valor de la vivienda incide en todos los calculos indemnizatorios.

Despido con causa

Si el consorcio invoca justa causa para el despido, no deberá pagar indemnización. Sin embargo, la causa debe ser grave, estar debidamente documentada y notificada por escrito (telegrama o carta documento). Ejemplos de justa causa: abandono de trabajo, inasistencias reiteradas sin justificación, incumplimiento grave de las tareas, estado de ebriedad durante el servicio o agresiones a propietarios o inquilinos.

Procedimiento recomendado

• La decisión de despedir al encargado debe tomarse en asamblea de propietarios, con la mayoría que establezca el reglamento.
• Antes de proceder, es fundamental contar con el asesoramiento de un profesional en derecho laboral para evaluar los costos y riesgos.
• La comunicación del despido debe realizarse por medio fehaciente (telegrama laboral).
• La liquidación final debe abonarse dentro de los 4 días hábiles posteriores al despido.
• Si el encargado tiene vivienda, se le debe otorgar el plazo de 90 días corridos para desocuparla.