Ley de propiedad horizontal vigente: qué dice el Código Civil y Comercial

Cuál es la ley de propiedad horizontal vigente

La Ley 13.512 de propiedad horizontal ya no está vigente: la derogó la Ley 26.994, que aprobó el Código Civil y Comercial. Desde el 1 de agosto de 2015, la propiedad horizontal se rige por ese Código, en sus artículos 2037 a 2072. En la Ciudad de Buenos Aires se suma la Ley 941, que no regula el edificio sino la actividad de quien lo administra.

Esa es, en pocas líneas, la ley de propiedad horizontal actualizada. En esta nota repasamos qué dice el Código sobre el consorcio, las unidades, el reglamento, las expensas y las asambleas, qué cambió respecto de la ley anterior y cómo encaja la normativa porteña.

Mucha gente busca la "ley de consorcios" o la "ley de propiedad horizontal de CABA". Ninguna de las dos existe con ese nombre. El régimen de la propiedad horizontal es uno solo para todo el país porque forma parte del Código Civil y Comercial, y dictar ese código le corresponde al Congreso de la Nación (Constitución Nacional, art. 75, inc. 12). Un edificio de Recoleta y uno de Rosario se rigen por los mismos artículos.

Lo que cada jurisdicción puede regular son aspectos locales. En la Ciudad, el principal es el registro y la actividad de los administradores de consorcios. Por eso, cuando alguien habla de la "ley de consorcios", casi siempre se refiere a la vieja Ley 13.512 o, en CABA, a la Ley 941.

Qué cambió respecto de la Ley 13.512

La Ley 13.512 es de 1948. Fue la norma que permitió que los distintos pisos o departamentos de un mismo edificio tuvieran dueños distintos y, durante casi siete décadas, fue "la" ley de los consorcios. La Ley 26.994 la derogó en su art. 3, inc. a), junto con la Ley 19.724 de prehorizontalidad, y la Ley 27.077 fijó la entrada en vigencia del nuevo Código para el 1 de agosto de 2015.

El Código mantuvo la lógica de fondo (unidades propias, partes comunes, reglamento, asamblea y administrador), pero ordenó el régimen y lo completó. Los cambios más visibles son estos:

• Un derecho real con nombre propio: el Código enumera la propiedad horizontal entre los derechos reales (art. 1887, inc. c) y la define como el derecho sobre un inmueble propio que se ejerce a la vez sobre partes privativas y partes comunes, que forman un todo que no se puede separar (art. 2037).
• El consorcio es persona jurídica: la Ley 13.512 no lo decía de manera expresa. El Código lo establece: incluye al consorcio entre las personas jurídicas privadas (art. 148, inc. h) y lo define en el art. 2044.
• Consejo de propietarios y fondo de reserva: la ley anterior no mencionaba ninguno de los dos. Ahora el consejo figura como órgano que la asamblea puede designar (art. 2064) y el aporte al fondo de reserva, cuando existe, es una obligación del propietario (art. 2046, inc. d).
• Un reglamento más completo: el viejo "reglamento de copropiedad y administración" pasó a llamarse reglamento de propiedad horizontal, con un contenido mínimo mucho más detallado (art. 2056).
• Countries y barrios cerrados: los conjuntos inmobiliarios quedaron encuadrados como una propiedad horizontal especial (art. 2075).

¿Y los edificios que se dividieron antes de 2015? Por la regla del art. 7 del Código, la ley nueva se aplica a las consecuencias de las situaciones que ya existían. Los reglamentos viejos siguen rigiendo, pero se leen junto con el Código, y donde una cláusula choca con una norma imperativa nueva, prevalece el Código. Lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre el reglamento de copropiedad.

El consorcio, la unidad funcional y las partes comunes

Según el art. 2044, el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales forma la persona jurídica consorcio. Tiene domicilio en el propio edificio y actúa a través de tres órganos: la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. Como persona jurídica, tiene un patrimonio distinto del de cada propietario, es el empleador del personal del edificio y contrata los servicios de las partes comunes. Esa personalidad solo se extingue si el inmueble se desafecta del régimen, por acuerdo unánime en escritura pública o por resolución judicial.

Si querés profundizar en cómo funciona en la práctica, lo desarrollamos en qué es un consorcio de propietarios. Las piezas básicas del régimen son cuatro:

El reglamento y la obligación de pagar expensas

El reglamento de propiedad horizontal es la escritura pública que divide jurídicamente el edificio. Lo redactan el titular de dominio o los condóminos, se inscribe en el registro inmobiliario y queda integrado al título de cada unidad (art. 2038): quien compra un departamento queda sujeto a él. El art. 2056 enumera su contenido mínimo, desde la determinación del terreno y de las unidades hasta los porcentuales, el destino de cada unidad, la forma de convocar a la asamblea y el ejercicio financiero del consorcio. Para modificarlo hace falta una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios (art. 2057). Todo esto está desarrollado en nuestra nota sobre el reglamento de copropiedad.

Cada propietario puede vender, alquilar o gravar su unidad sin pedir permiso a los demás (art. 2045). A cambio, el art. 2046 le impone obligaciones concretas: cumplir el reglamento de propiedad horizontal y el reglamento interno, si existe; mantener su unidad en buen estado; pagar las expensas ordinarias y extraordinarias según su parte; aportar al fondo de reserva, si lo hay; permitir el acceso a su unidad para reparar partes comunes o revisar artefactos riesgosos, y notificar su domicilio especial si elige uno distinto del de la unidad.

El art. 2047 agrega prohibiciones para propietarios y ocupantes: usar la unidad para fines distintos de los previstos en el reglamento, perturbar a los vecinos más allá de la normal tolerancia, hacer actividades que comprometan la seguridad del edificio o guardar cosas peligrosas. Si alguien las viola, el consorcio o el propietario afectado pueden pedir judicialmente que cese la infracción (art. 2069).

Para el cobro, el certificado de deuda que emite el administrador, aprobado por el consejo de propietarios si existe, es título ejecutivo (art. 2048). Y si querés entender cómo se reparte cada gasto entre las unidades, lo explicamos en cómo se calculan las expensas.

Asamblea, consejo y administrador

La asamblea es la reunión de propietarios y el órgano que decide. Resuelve lo que la ley o el reglamento le atribuyen, lo que no está asignado a los otros órganos y la conformidad con el nombramiento y el despido del personal (art. 2058). Se convoca en la forma que prevé el reglamento, con un orden del día redactado de manera precisa y completa (art. 2059).

La regla general de las mayorías está en el art. 2060: mayoría absoluta calculada sobre el total de propietarios, no sobre los presentes, con una doble exigencia: número de unidades y porcentuales. Lo que propone la mayoría de los presentes se comunica a los ausentes y queda aprobado a los quince días de notificado, salvo que se opongan con mayoría suficiente. Algunos temas piden más:

• Modificar el reglamento: dos tercios de la totalidad de los propietarios (art. 2057).
• Mejoras u obras nuevas en partes comunes: mayoría de los propietarios, con un informe técnico previo de un profesional (art. 2051). Si la obra modifica de manera sustancial la estructura, o beneficia a un solo propietario, hace falta unanimidad (art. 2052).
• Grave deterioro o destrucción del edificio: una mayoría que represente más de la mitad del valor decide entre reparar, reconstruir o demoler y vender (art. 2055).
• Limitar derechos de una unidad: si excede el funcionamiento cotidiano, además de la mayoría se necesita la conformidad expresa de sus titulares (art. 2061).

Convocatoria, quórum, cartas poder y asambleas virtuales tienen sus propios matices, que repasamos en la guía completa de la asamblea de consorcio.

El consejo de propietarios es optativo: lo designa la asamblea y lo integran propietarios. Entre sus atribuciones del art. 2064 están autorizar el uso del fondo de reserva ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, y hacerse cargo de la administración de manera transitoria si el cargo queda vacante. Fuera de esos supuestos, no reemplaza al administrador.

El administrador es el representante legal del consorcio, con el carácter de mandatario, y puede ser un propietario o un tercero, persona humana o jurídica (art. 2065); lo nombra la asamblea (art. 2066). El art. 2067 reúne sus tareas: convocar a las asambleas y ejecutar lo que deciden, cuidar la conservación de las partes comunes y la seguridad del edificio, liquidar y recaudar las expensas, gestionar al personal y cumplir las obligaciones laborales, previsionales y tributarias, mantener el seguro integral del consorcio, llevar los libros y representar al consorcio ante organismos y tribunales.

Para edificios grandes o con sectores muy distintos (por ejemplo, varias torres), el reglamento puede prever sectores con independencia funcional o administrativa, con su propia subasamblea (art. 2068).

Prehorizontalidad y conjuntos inmobiliarios

La prehorizontalidad es la etapa en la que se venden unidades de un edificio que todavía no está dividido en propiedad horizontal: la clásica compra "en pozo" o en construcción. Antes la regulaba la Ley 19.724, derogada junto con la 13.512. Hoy está en los arts. 2070 a 2072 del Código, que alcanzan a los contratos sobre unidades firmados antes de constituirse la propiedad horizontal.

El art. 2072 deja afuera de este capítulo algunos casos puntuales: la propiedad horizontal que surge de partir un condominio o de liquidar una persona jurídica, los inmuebles del dominio privado del Estado y ciertas obras financiadas por organismos oficiales o entidades financieras calificadas.

Los conjuntos inmobiliarios (arts. 2073 a 2086) son los clubes de campo, los barrios cerrados o privados, los parques industriales, empresariales o náuticos y otros emprendimientos urbanísticos similares. El art. 2075 los somete al régimen de la propiedad horizontal, con las particularidades de su propio título, para formar una propiedad horizontal especial. Los aspectos urbanísticos, como zonas, dimensiones y usos, dependen de las normas de cada jurisdicción, y los conjuntos que se habían organizado con derechos personales deben adecuarse al nuevo régimen.

Qué agrega la Ley 941 en CABA

El Código Civil y Comercial regula el edificio, el consorcio y sus órganos. La Ley 941 de la Ciudad, sancionada en 2002, regula otra cosa: la actividad de quien administra consorcios en territorio porteño. Las dos normas se complementan; el propio art. 2067 del Código, al hablar de los libros del consorcio, remite también a los que exija la reglamentación local.

La Ley 941 creó el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (RPA), que funciona en la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de la Ciudad. En su texto actual, nadie puede administrar consorcios en la Ciudad, de forma paga o gratuita, sin estar inscripto previamente. La ley fija además los requisitos para inscribirse y las pautas con las que se ejerce la actividad.

La reforma más amplia llegó con la Ley 3.254, sancionada el 5 de noviembre de 2009 y publicada en el Boletín Oficial porteño el 4 de diciembre de ese año, que reescribió buena parte del texto original y le agregó capítulos nuevos. Después hubo otras modificaciones, entre ellas las Leyes 3.291, 5.932 y 5.983.

No repetimos acá el detalle de la norma porteña: está en nuestra guía de la Ley 941 para propietarios. En Estudio Ramos administramos por medio de la Dra. Andrea G. Ramos, inscripta en el registro con la matrícula RPA N.º 7628.

Preguntas frecuentes

Conclusión

La ley de propiedad horizontal vigente en Argentina no es una ley suelta: es el Título V del Libro Cuarto del Código Civil y Comercial, que desde agosto de 2015 reemplazó a la Ley 13.512. Ahí están las reglas sobre el consorcio como persona jurídica, las unidades y las partes comunes, el reglamento, las expensas, la asamblea, el consejo y el administrador. En CABA, la Ley 941 completa el cuadro con el registro de administradores.

Para el día a día de un edificio, el Código fija el marco y el reglamento de cada consorcio lo baja a tierra. Esta nota es informativa y refleja la normativa vigente a octubre de 2026; ante un caso concreto, conviene revisar el reglamento del edificio y consultar con un profesional.

En Estudio Ramos & Asociados trabajamos todos los días con este marco: asambleas, liquidación de expensas, personal, seguros y libros, con la documentación disponible para los propietarios en i-data suite. Si buscás una administración de consorcios profesional para tu edificio, podés pedirnos un presupuesto sin cargo.