¿Qué son las expensas ordinarias?

Las expensas ordinarias son la cuota que cada propietario paga, en general todos los meses, para cubrir los gastos habituales de funcionamiento, administración y mantenimiento de las partes comunes de un edificio en propiedad horizontal: sueldos del personal, servicios comunes, limpieza, seguros, abonos de mantenimiento y honorarios de administración.

El artículo 2048 del Código Civil y Comercial las describe como las expensas comunes de administración y de reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble, y las que resultan de las obligaciones que la ley, el reglamento o la asamblea imponen al administrador. También son ordinarias las que requieren las instalaciones de acceso y circulación para personas con discapacidad y las vías de evacuación alternativas.

En una liquidación típica, las expensas ordinarias agrupan rubros como: sueldos y cargas sociales del encargado; electricidad de los espacios comunes (palieres, hall, ascensores, bombas); agua, cuando el edificio tiene una conexión común; abonos de mantenimiento de ascensores, bombas y matafuegos; limpieza y sus insumos; seguro integral del consorcio; gastos bancarios; honorarios de administración; y pequeñas reparaciones de las partes comunes.

¿Las expensas incluyen luz y gas? Incluyen la luz y el gas de los servicios comunes, no los de cada departamento. La electricidad de los palieres, el ascensor o la bomba de agua se paga con las expensas; el medidor de cada unidad lo paga su titular directamente a la distribuidora. El gas entra en las expensas solo cuando el edificio tiene servicios centrales —por ejemplo, calefacción o agua caliente central—, porque ese consumo es común; en los edificios con artefactos individuales, cada unidad recibe su propia factura.

Se distribuyen entre las unidades funcionales según la proporción que fija el reglamento de propiedad horizontal (art. 2056, inc. g). El artículo 2049 establece que ningún propietario puede liberarse del pago por renunciar al uso de los servicios comunes o por abandonar su unidad, aunque el reglamento puede eximir parcialmente a las unidades que no tienen acceso a determinados servicios o sectores, algo frecuente con los locales a la calle respecto del ascensor. Además del propietario, también están obligados al pago quienes sean poseedores por cualquier título (art. 2050).

En los alquileres, el artículo 1209 del Código Civil y Comercial establece que el inquilino no tiene a su cargo las expensas comunes extraordinarias, y que solo pueden ponerse a su cargo las que derivan de gastos habituales, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición. En la práctica, los contratos suelen trasladar al inquilino las expensas ordinarias, mientras que las extraordinarias quedan a cargo del propietario.

Un ejemplo concreto: un edificio tiene en el mes gastos ordinarios por $2.000.000,00. Una unidad con un porcentual del 5,25 % paga $105.000,00 de expensas ordinarias. Si además la asamblea aprobó un aporte al fondo de reserva o una cuota de obra, esos importes figuran en líneas separadas de la liquidación, para que cada propietario (o inquilino) identifique qué parte es ordinaria y qué parte no.