Por Estudio Ramos & Asociados
22 de abril, 2026
Por qué los honorarios son difíciles de comparar
Cuando un consorcio busca cambiar de administrador, suele pedir tres o cuatro presupuestos y enseguida aparece el problema: cada administradora cotiza distinto. Una cobra un monto fijo mensual, otra un porcentaje de las expensas, otra por unidad funcional. Algunas incluyen la asistencia a asambleas, otras la cobran aparte. Algunas suman cargos por mudanzas, por trámites de AFIP o por emitir certificados de deuda.
El resultado es que comparar "precio contra precio" prácticamente nunca alcanza. Un honorario más bajo puede terminar siendo más caro si cada trámite se cobra aparte; y un honorario aparentemente alto puede incluir servicios que otros administradores facturan como extras.
En este artículo explicamos qué es el honorario de administración, qué debería incluir y cómo detectar los cargos ocultos más frecuentes. La idea es darte un marco práctico para comparar presupuestos sin sorpresas.
Qué es el honorario de administración
El honorario del administrador de consorcio es la remuneración mensual que el consorcio paga por la gestión profesional del edificio. Está previsto en el artículo 2065 del Código Civil y Comercial y se liquida como un rubro más de las expensas ordinarias.
No hay un arancel oficial ni topes legales. El honorario se acuerda libremente entre el consorcio (en asamblea) y el administrador, y debe figurar de forma explícita en el contrato de administración. La Ley 941 de CABA exige que este monto sea informado y documentado.
Importante: El honorario del administrador no es lo mismo que el total de lo que el consorcio paga por la gestión. Hay otros servicios —contables, laborales, legales— que pueden estar incluidos o facturarse por separado. Esa es la zona gris donde más se confunde el propietario.
Qué suele incluir un honorario estándar
Aunque cada contrato puede variar, un honorario estándar de administración en CABA suele cubrir:
- Liquidación mensual de expensas: cálculo, emisión y distribución del recibo de expensas ordinarias y extraordinarias.
- Pagos y conciliaciones: pago de proveedores, servicios, cargas sociales y conciliación bancaria mensual.
- Gestión del personal: liquidación de sueldos del encargado, presentación de F931, altas y bajas, vacaciones y aguinaldos.
- Atención al copropietario: consultas, certificados de libre deuda, trámites bancarios y respuesta a reclamos.
- Seguros y emergencias: contratación y seguimiento de pólizas, gestión de siniestros y disponibilidad para emergencias.
- Asamblea ordinaria anual: convocatoria, asistencia, redacción y registro del acta.
- Informes al Consejo: reportes de gestión, balances y seguimiento de obras o conflictos abiertos.
En administraciones modernas también se incluye sin cargo adicional el acceso al portal online del copropietario, donde se pueden consultar liquidaciones, pólizas, reglamento y documentación del consorcio.
Qué no incluye (y qué pagás aparte)
Hay servicios que, por su naturaleza, se cotizan fuera del honorario mensual. Esto es razonable siempre que esté claro en el contrato. Los más habituales:
Asambleas extraordinarias
Cuando se convoca a asamblea adicional a la anual, la mayoría de las administraciones cobra un arancel por asistencia y redacción del acta.
Juicios de expensas
La gestión extrajudicial de la morosidad suele estar incluida, pero el juicio ejecutivo contra un propietario moroso se tramita con un estudio jurídico que cobra honorarios profesionales aparte.
Auditorías contables anuales
Algunos consorcios contratan una auditoría externa independiente a un contador público. Esto siempre es un servicio separado y no lo cobra el propio administrador.
Obras mayores y licitaciones
Cuando hay obras grandes (impermeabilización, reemplazo de ascensores, pintura integral), algunos administradores cobran un honorario por coordinación y licitación. Debe pactarse por escrito.
Trámites especiales
Rubrica de libros nuevos, inscripciones en la Inspección General de Justicia, gestiones ante AFIP que excedan la rutina mensual o pedidos del Consejo fuera del servicio normal.
Cargos ocultos frecuentes
No todos los cargos que no están en el honorario son razonables. Estos son los más discutidos y que conviene mirar con lupa antes de firmar:
- Certificados de deuda: algunos administradores cobran por emitir el certificado que pide una escribanía al vender una unidad. Es una práctica admitida pero debería estar aclarada en el contrato.
- Cargos por mudanza: son controvertidos. Se cobran al propietario que entra o sale, pero ni el CCyC ni la Ley 941 los prevén. Si están en el reglamento interno, es válido; si no, es discutible.
- Intereses por mora bajos al propietario y altos al consorcio: cuando el administrador cobra intereses punitorios al moroso pero no los pone a disposición del consorcio como ingreso, hay un problema de transparencia.
- Comisiones sobre contratación de proveedores: un administrador no puede cobrar comisión a un proveedor que él mismo contrata con fondos del consorcio. Si lo hace, es un conflicto de intereses que debe denunciarse.
- "Gastos administrativos" genéricos: si aparecen en la liquidación rubros como "gastos de administración", "gestión", "trámites" sin detalle, pedí explicación por escrito.
Tip profesional: todo lo que el administrador cobre al consorcio o al propietario debe estar previamente aprobado en el contrato o en asamblea. Lo que aparece en la liquidación sin sustento escrito es impugnable.
Cómo se cobra: fijo, por unidad o mixto
Los tres esquemas más comunes de honorario en CABA son:
Honorario fijo mensual
Un monto único en pesos, independiente de la cantidad de unidades o del total de expensas. Se suele actualizar por índice (IPC, CVS o trimestral). Es el esquema más previsible y el preferido en edificios medianos y grandes.
Honorario por unidad funcional
Un monto por unidad (por ejemplo, ARS 30.000 por departamento). Escala con el tamaño del edificio pero puede penalizar a edificios con muchas unidades chicas.
Porcentaje sobre las expensas
Un porcentaje (habitualmente 3% a 8%) del total de expensas del mes. Tiene el inconveniente de que, si las expensas suben por costos externos (sueldos, servicios), el honorario del administrador también sube sin que haya hecho más trabajo.
Muchas administradoras usan esquemas mixtos: un fijo base más una variable por unidad. Lo importante no es qué esquema use, sino que esté claramente escrito y que contemple una cláusula de actualización transparente.
Checklist para comparar presupuestos
Cuando recibas varios presupuestos, armá una tabla con estas columnas para comparar manzanas con manzanas:
- Monto del honorario mensual y fórmula de actualización.
- Cantidad de asambleas por año incluidas (idealmente, una ordinaria + una extraordinaria).
- Costo de asambleas extra, certificados y trámites especiales.
- Qué pasa con los juicios por morosidad (honorarios, costas).
- Si el portal online está incluido o se paga aparte.
- Cómo se liquidan los sueldos del personal (incluido, tercerizado, adicional).
- Horarios y medios de contacto: ¿hay guardia de emergencias 24/7 o sólo en horario laboral?
- Duración del contrato y preaviso para rescindir (el CCyC fija un máximo de 1 año renovable).
- Matrícula RPA vigente del administrador en CABA.
Preguntas clave antes de firmar
Antes de aprobar la designación en asamblea, conviene preguntar (y que quede por escrito):
- ¿Cuántas asambleas al año están incluidas en el honorario?
- ¿Qué trámites se consideran "especiales" y cuánto cuestan?
- ¿El honorario incluye gestión de siniestros y emergencias fuera de horario?
- ¿Cómo se actualiza el honorario? ¿Qué índice se aplica y con qué frecuencia?
- ¿La cuenta bancaria está a nombre del consorcio? (La respuesta correcta es sí, siempre.)
- ¿Se puede acceder a la documentación online en cualquier momento?
- ¿Cobran intereses punitorios al moroso y, si es así, adónde se imputan?
Conclusión
Comparar honorarios de administración no se reduce a elegir el más barato. El honorario más transparente es el que te permite anticipar con precisión qué vas a pagar el mes que viene, en asamblea extra y cuando vendas tu departamento. Si un presupuesto tiene muchas "letras chicas" o servicios que aparecen como extras sólo al momento de usarlos, probablemente termine siendo más caro que uno con un honorario nominalmente mayor pero todo incluido.
Un buen ejercicio es proyectar el costo anual sumando honorario mensual + asambleas extraordinarias esperables + certificados + juicios abiertos + trámites especiales que sabés que vas a necesitar. Esa proyección suele ordenar la comparación mejor que cualquier número aislado.
En Estudio Ramos & Asociados presentamos presupuestos con el detalle completo de lo incluido y lo que se cobra aparte, sin cargos por sorpresa. Si tu consorcio está evaluando cambios, podés ver cómo se cambia de administrador paso a paso o pedir un presupuesto sin cargo.