Cambiar de Administrador de Consorcio

Depende del reglamento de copropiedad de tu edificio. Por regla general, en la primera convocatoria se requiere la mayoría absoluta de los propietarios presentes (más de la mitad de las unidades funcionales). En segunda convocatoria suele bastar con la mayoría de los presentes. Siempre se computa por porcentual de unidad, no por persona. El Código Civil y Comercial (art. 2066) establece que el administrador puede ser removido sin causa por asamblea.

Sí. El administrador puede ser removido en cualquier momento por decisión de la asamblea, aunque el mandato esté vigente. El CCyC no exige causa justificada para la remoción. Si el contrato prevé una indemnización por cese anticipado, el consorcio puede estar obligado a pagarla, pero la remoción en sí es siempre válida.

La deuda sigue perteneciendo al consorcio, no al administrador. El administrador saliente debe entregar el listado completo de morosos con montos y el estado de los juicios en curso. El nuevo administrador continúa las gestiones de cobro y tiene la obligación de informar al consejo el estado de cada deuda. Todos los fondos recuperados ingresan a la cuenta del consorcio.

Por ley (art. 2067 CCyC y Ley 941 en CABA), el administrador saliente debe entregar: libro de administración con los últimos balances, libro de actas de asamblea, libro de órdenes al encargado, documentación contable y comprobantes, llaves y documentación del edificio, listado de proveedores con cuentas corrientes, extractos bancarios con saldos conciliados, deudas con proveedores y propietarios, pólizas de seguro vigentes, y toda la documentación laboral del personal (legajos, certificados). El traspaso debe estar respaldado por un acta.

El cambio formal se concreta el día de la asamblea. El traspaso efectivo suele completarse entre 15 y 30 días: convocatoria de asamblea (10-15 días de antelación), realización de la asamblea, formalización del acta, notificación al administrador saliente, entrega de documentación, alta bancaria y ante AFIP, y la primera liquidación de expensas con la nueva administración. En Estudio Ramos, acompañamos cada etapa sin cargo adicional.

Solo los honorarios devengados hasta la fecha de la remoción, más eventuales gastos reembolsables debidamente justificados. Si el contrato establecía una indemnización por cese anticipado y la remoción es antes del vencimiento, puede corresponder abonarla. Los fondos del consorcio (saldos bancarios) pertenecen al consorcio y deben quedar en la cuenta.

Es una falta grave. En CABA, el incumplimiento se puede denunciar ante el Registro Público de Administradores (RPA), que puede sancionar al administrador e incluso suspenderle la matrícula. También se puede iniciar acción judicial por daños. En la práctica, cuando el nuevo administrador está matriculado y formaliza un acta de traspaso, casi siempre se obtiene la entrega. En caso contrario, se pueden reconstruir los libros a través de los extractos bancarios y las liquidaciones previas.

No. El asesoramiento para el cambio de administrador es sin cargo. Te ayudamos a redactar la convocatoria, armar el orden del día, facilitar la asamblea y coordinar el traspaso. Solo cobramos nuestros honorarios cuando somos formalmente contratados como nueva administración, a partir del primer mes de gestión.