¿Qué es el consejo de administración de un consorcio?

El consejo de administración —que el Código Civil y Comercial llama consejo de propietarios— es un órgano del consorcio integrado por propietarios que designa la asamblea para colaborar con la gestión del edificio. Es uno de los tres órganos del consorcio, junto con la asamblea y el administrador (art. 2044).

No es obligatorio: el artículo 2064 dice que la asamblea “puede designar” un consejo. Por eso hay edificios que lo tienen desde siempre, otros que lo crean cuando crece la cantidad de temas por decidir y otros que funcionan sin él. La cantidad de integrantes, la duración del mandato y la forma de trabajo suelen definirse en el reglamento de propiedad horizontal —que puede prever facultades especiales del consejo (art. 2056, inc. u)— o en la misma asamblea que lo designa.

Entre las atribuciones que le asigna el artículo 2064 están el seguimiento de los aspectos económicos y financieros del consorcio, la autorización al administrador para disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, y la continuidad de la gestión en caso de vacancia o ausencia del administrador, con la convocatoria a asamblea para cubrir el cargo. El mismo artículo aclara que, fuera de esos casos, el consejo no sustituye al administrador ni asume sus obligaciones.

Tiene además un papel concreto en el cobro de expensas: según el artículo 2048, el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si existe, es título ejecutivo para el cobro de expensas. En los edificios con consejo, esa aprobación forma parte del circuito habitual de gestión de la morosidad.

En la práctica, el consejo funciona como interlocutor del administrador: un grupo reducido de propietarios que conoce el edificio, recibe consultas sobre presupuestos y proveedores, ayuda a priorizar obras y transmite las inquietudes de los vecinos. Esto agiliza decisiones cotidianas que no justifican una asamblea y permite que los temas lleguen a la asamblea mejor preparados.

Un ejemplo concreto: se rompe la bomba de agua un viernes y el reemplazo supera lo que cubren las expensas del mes. El administrador pide presupuestos, los comparte con el consejo y, con su autorización, usa parte del fondo de reserva para resolver la urgencia. En la asamblea siguiente se informa el gasto y se decide si se repone el fondo y en qué plazo.

El consejo tampoco reemplaza a la asamblea: no puede resolver lo que la ley o el reglamento reservan a ella, como modificar el reglamento, designar al administrador o aprobar expensas extraordinarias. Su valor está en acompañar la gestión cotidiana con una mirada cercana al edificio.