Categoría: Gobierno del consorcio
Una asamblea extraordinaria es la reunión de propietarios del consorcio que se convoca fuera de la asamblea ordinaria periódica para tratar un tema puntual que no puede esperar o que requiere una decisión específica: una obra, una reparación importante, un cambio en el reglamento o una contratación relevante. También se la llama reunión extraordinaria de consorcio.
El Código Civil y Comercial no distingue expresamente entre asambleas ordinarias y extraordinarias: regula la asamblea como un único órgano (arts. 2058 a 2063). La distinción surge de los reglamentos de propiedad horizontal, que fijan la periodicidad de las reuniones y la forma de convocarlas (art. 2056, inc. m). Entre una y otra no cambian las reglas de funcionamiento, sino el motivo y el momento en que se convocan.
Normalmente la convoca el administrador, a quien el artículo 2067 le asigna convocar a la asamblea y redactar el orden del día. Los temas pueden surgir de la propia administración, del consejo de propietarios o de los copropietarios: el artículo 2058 prevé que la asamblea resuelva las cuestiones que le sometan el administrador, el consejo o quienes representen el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas.
La convocatoria transcribe el orden del día, redactado en forma precisa y completa (art. 2059). Se tratan los temas incluidos, salvo que estén presentes todos los propietarios y acuerden por unanimidad tratar otro. Por eso, en una extraordinaria el temario suele ser breve y concreto, por ejemplo: “Aprobación del presupuesto de impermeabilización de la terraza y forma de financiación”.
Las mayorías dependen del tema, no del tipo de asamblea. Las decisiones comunes se toman por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios (art. 2060). Otras tienen reglas propias: modificar el reglamento requiere dos tercios de la totalidad de los propietarios (art. 2057); las mejoras u obras nuevas sobre partes comunes, la mayoría de los propietarios con un informe técnico previo de un profesional autorizado (art. 2051); y las que modifican la estructura de manera sustancial, unanimidad (art. 2052).
Un ejemplo concreto: en marzo aparece una filtración en la terraza que afecta a los departamentos del último piso. El administrador pide presupuestos, los comparte con el consejo y convoca a una asamblea extraordinaria con dos puntos: elegir el presupuesto y definir si la obra se paga con el fondo de reserva o con una expensa extraordinaria en cuotas. La asamblea vota, se labra el acta en el Libro de Actas y la obra avanza sin esperar a la asamblea anual.
El Código contempla además que son válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime de todos los propietarios aunque no lo hagan en asamblea (art. 2059).
Preguntas frecuentes
¿Qué es una asamblea extraordinaria de consorcio?
Es una reunión de propietarios convocada fuera de la asamblea ordinaria periódica para decidir un tema puntual, como una obra, una reparación importante o una modificación del reglamento. Sigue las mismas reglas de convocatoria, orden del día y mayorías que cualquier asamblea.
¿Qué diferencia hay entre asamblea ordinaria y extraordinaria?
La ordinaria se hace con la periodicidad que fija el reglamento, en general una vez por año, y trata temas habituales como la rendición de cuentas y el presupuesto. La extraordinaria se convoca cuando surge un tema puntual. Lo que cambia es el motivo y el momento, no las reglas de funcionamiento.
¿Qué mayoría se necesita en una asamblea extraordinaria?
Depende del tema. Por regla general, mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios, por número de unidades y por porcentuales (art. 2060 del Código Civil y Comercial). Algunos temas tienen mayorías propias, como los dos tercios para modificar el reglamento (art. 2057).
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