Juicio ejecutivo de expensas paso a paso

1. Cuándo conviene iniciar el juicio

No todas las moras son iguales. La regla práctica:

• Mora de 2-3 meses: intimación extrajudicial primero (carta documento). En la mayoría de los casos resuelve el problema sin litigio.
• Mora de 4-6 meses sin respuesta: evaluar inicio de juicio. La deuda ya es significativa y el deudor no muestra voluntad de pago.
• Mora superior a 6 meses: iniciar juicio sí o sí. Cada mes que pasa, la deuda crece, los intereses se acumulan y el riesgo de incobrabilidad sube.
• Casos urgentes: si el consorcio detecta un proceso sucesorio, una venta inminente o riesgo de insolvencia del deudor, conviene acelerar.

La decisión de iniciar la corresponde al consejo de administración o, según el reglamento, a la asamblea. El administrador no actúa de oficio: necesita la instrucción formal.

2. Requisitos previos

Antes de demandar:

1. Liquidaciones impagas correctamente notificadas. Cada cupón de expensas debe haberse enviado al domicilio constituido en el reglamento o al que el copropietario haya denunciado.
2. Intimación fehaciente previa. Carta documento que detalla la deuda, intereses, plazos para regularizar (típicamente 10 días hábiles) y advertencia del inicio de acciones legales.
3. Certificado de deuda emitido por el administrador con todos los recaudos formales (ver punto 3).
4. Mandato de juicio conferido al abogado patrocinante (acta de consejo o asamblea con la decisión).

3. El certificado de deuda

Es el documento clave. Sin él, no hay juicio ejecutivo. El art. 524 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación lo reconoce como título ejecutivo cuando reúne ciertos recaudos:

• Identificación clara del consorcio y del deudor (titular registral).
• Identificación de la unidad funcional (departamento, cochera, baulera).
• Detalle de las expensas adeudadas mes por mes con sus importes.
• Intereses calculados conforme al reglamento o a lo aprobado en asamblea.
• Total de la deuda al día de la firma.
• Firma del administrador y, según el reglamento, autorización del consejo o cláusula del propio reglamento que faculte al administrador.

4. Etapas del juicio paso a paso

1. Demanda. El abogado del consorcio presenta la demanda con el certificado de deuda en el fuero civil de CABA (o provincial si corresponde). Sortean juzgado.
2. Mandamiento de intimación de pago. El juez ordena al oficial de justicia intimar al deudor a pagar en 5 días. Si no paga, se traba embargo sobre la unidad funcional.
3. Embargo. Se anota en el Registro de la Propiedad Inmueble. Desde ese momento, la unidad no puede venderse limpia: cualquier escritura debe contemplar la deuda.
4. Citación a defenderse. El deudor tiene 5 días para oponer excepciones (pago, falsedad del certificado, prescripción). Las excepciones admisibles son limitadas en juicio ejecutivo.
5. Sentencia. Si no hay excepciones o se rechazan, el juez dicta sentencia de remate.
6. Liquidación final. El abogado liquida deuda + intereses + costas + honorarios. El deudor tiene oportunidad de pagar la suma total.
7. Subasta judicial. Si el deudor sigue sin pagar, se ordena la subasta de la unidad funcional. El consorcio cobra del producido la deuda y los gastos.

5. Tiempos reales en CABA (2026)

La mayoría de los casos se resuelven antes de la subasta: ante la presión del embargo y la inminencia del remate, los deudores pagan o acuerdan plan de pagos.

6. Costos y quién los paga

Los costos del juicio (tasa de justicia, honorarios del abogado, peritos si los hay, edictos para subasta) se calculan sobre la base del monto demandado. Como regla:

• Inicialmente los adelanta el consorcio o el abogado, según el acuerdo.
• Si el consorcio gana, las costas las paga el deudor (lo establece la sentencia).
• Si el deudor finalmente paga voluntariamente al recibir el embargo, debe abonar capital + intereses + costas.
• Si la subasta se concreta, todo se cobra del producido del remate.

7. Preguntas frecuentes