Por Estudio Ramos & Asociados
25 de septiembre de 2026
Lo primero: frenar el daño
Una mancha en el cielorraso del baño, pintura que se ampolla, olor a humedad en el placard. Las filtraciones entre departamentos son, por lejos, uno de los conflictos más frecuentes en propiedad horizontal. Y casi siempre la primera pregunta es la misma: ¿quién paga?
Antes de discutir responsabilidades, hay que cortar el agua. El Código Civil y Comercial impone a todos un deber de prevención (art. 1710): evitar causar daños, adoptar medidas razonables para que no se produzcan o no se agraven. En la práctica:
- Si la filtración es activa (gotea o chorrea), avisá de inmediato al vecino de arriba y al encargado o administrador para que se corte la llave de paso correspondiente.
- Si hay agua cerca de la instalación eléctrica, cortá la luz del sector afectado.
- Documentá todo: fotos y videos con fecha, del daño y de su evolución. Esa prueba vale oro más adelante.
La clave: ¿el origen es común o propio?
Quién paga depende de dónde se origina la pérdida, no de dónde aparece la mancha. Una humedad en tu techo puede venir de la ducha del vecino, de un desagüe troncal que pasa por la losa o de la terraza del edificio. El Código distingue dos tipos de partes:
Partes comunes (arts. 2040 y 2041)
Son necesariamente comunes, entre otras: los techos, azoteas y terrazas; los cimientos, columnas, vigas y demás estructuras; los muros exteriores y los divisorios entre unidades; las instalaciones de servicios centrales, y "las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión". La enumeración es enunciativa, y lo que no tiene un uso determinado se presume común.
Partes propias (art. 2043)
Son propias de cada unidad las cosas comprendidas en el volumen de sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y revestimientos, incluso de los balcones, además de lo que el reglamento defina como propio.
Zona gris: los ramales internos. La fórmula "cañerías en toda su extensión" generó debate sobre los caños que están dentro de una unidad y sirven solo a ella. Las columnas montantes y los desagües troncales son comunes sin discusión; para los ramales internos, pesan lo que diga el reglamento de propiedad horizontal y el informe técnico de cada caso. Lo que sí es claramente propio son los artefactos, griferías, flexibles y el sellado de revestimientos.
Por eso, antes de reclamar, hace falta un diagnóstico técnico. Sin saber el origen, cualquier reclamo es una discusión a ciegas.
Casos típicos y quién responde
Estos son los orígenes que más vemos en los edificios que administramos. Es una orientación general: el reglamento de cada edificio y el informe técnico pueden cambiar la conclusión.
Suele responder el vecino
Flexible o canilla que pierde, junta de inodoro, desborde de bañera o lavarropas, pastina o sellado de ducha deteriorados, termotanque propio, reformas mal ejecutadas en la unidad de arriba.
Suele responder el consorcio
Columna montante de agua o desagüe cloacal o pluvial fisurado, terraza o azotea común con la impermeabilización vencida, fisuras en muros exteriores o de fachada, tanque de reserva, bajadas pluviales tapadas.
Depende del reglamento
Terrazas o balcones de uso exclusivo de una unidad: la terraza es común aunque la use una sola unidad (art. 2040), pero muchos reglamentos ponen a cargo de quien la usa su mantenimiento corriente, y el revestimiento del balcón es propio (art. 2043). Hay que leer el reglamento y el informe técnico.
Un aviso honesto: no toda mancha es una filtración. La condensación por falta de ventilación en baños y dormitorios produce hongos y manchas muy parecidas. Un buen técnico lo distingue rápido, y en ese caso no hay a quién reclamarle.
Qué dice la ley sobre la responsabilidad
El agua que se escapa de una cañería es, jurídicamente, un daño causado por el riesgo o vicio de una cosa. Ahí entran dos artículos centrales del Código Civil y Comercial:
- Art. 1757: toda persona responde por el daño causado por el riesgo o vicio de las cosas. La responsabilidad es objetiva: no hace falta probar culpa.
- Art. 1758: el dueño y el guardián de la cosa son responsables concurrentes. Guardián es quien tiene el uso, la dirección y el control de la cosa.
Aplicado a las filtraciones: si el origen es una instalación propia del departamento de arriba, responde su propietario como dueño y, si está alquilado, también el inquilino como guardián. Si el origen es una parte común, responde el consorcio, que es una persona jurídica (art. 2044) y está a cargo de esas cosas. Como la responsabilidad es objetiva, quien responde solo se libera probando una causa ajena (art. 1722), por ejemplo, que el daño lo provocó el propio damnificado.
Hay dos normas más que suelen aparecer en estos conflictos:
- Art. 2046: cada propietario debe conservar en buen estado su unidad (inc. b) y permitir el acceso para reparar cosas y partes comunes (inc. e).
- Arts. 2067 y 1763: el administrador debe atender la conservación de las partes comunes (art. 2067, inc. c), y la persona jurídica responde por los daños que causen quienes la administran en ejercicio de sus funciones (art. 1763). Si el administrador fue avisado y no actuó, el consorcio responde también por ese agravamiento.
Para un panorama general sobre roturas y daños originados en espacios comunes (no solo agua), te recomendamos nuestra nota sobre daños en partes comunes y quién paga.
Paso a paso para reclamar
- Aviso al vecino y al administrador. Por escrito (correo electrónico o nota con recepción) y con fotos. El aviso fija la fecha desde la cual el otro sabía del problema.
- Inspección técnica. El administrador envía un plomero o técnico para revisar la unidad de arriba y las partes comunes. Las pruebas habituales son la prueba hidráulica de cañerías, la inspección con cámara de desagües y la medición de humedad. Pedí que el informe diga por escrito cuál es el origen.
- Acceso a la unidad de arriba. El vecino tiene que permitirlo para reparar partes comunes (art. 2046, inc. e). Si se niega y hay urgencia, existe la vía judicial rápida que vemos más abajo.
- Reparar el origen primero. No tiene sentido pintar el techo si la pérdida sigue. Quien es responsable del origen repara la causa.
- Presupuestar el daño. Pedí uno o dos presupuestos de la reparación de tu unidad: cielorraso, pintura, revestimientos, muebles dañados.
- Intervención de los seguros. Denunciá el siniestro en tu seguro de hogar, si lo tenés, y pedí que el responsable haga lo mismo con el suyo.
- Acuerdo por escrito. Si hay acuerdo, dejá constancia de quién paga qué y en qué plazo.
- Si no hay acuerdo: carta documento y, después, mediación y reclamo judicial.
Rol del administrador: no es juez entre vecinos, pero sí debe gestionar rápido la inspección, reparar lo que sea común y facilitar el contacto entre las partes. Un administrador que responde en el día evita que un problema de pintura se convierta en un juicio.
Qué seguros intervienen
Seguro integral del consorcio
El administrador debe mantener asegurado el inmueble con un seguro integral que incluya incendio y responsabilidad civil (art. 2067, inc. h). Si la filtración nace en una parte común, esa póliza puede cubrir el daño a tu unidad, según sus condiciones. Más detalles en nuestra nota sobre el seguro de responsabilidad civil del consorcio.
Seguro de hogar del vecino
Si el origen es su instalación, lo que puede cubrir el daño a tu unidad es la cobertura de responsabilidad civil de su póliza de hogar, si la contrató.
Tu propio seguro de hogar
Algunas pólizas cubren daños por agua en la propia unidad. Si te indemniza tu aseguradora, luego ella puede reclamarle al responsable.
Las coberturas, franquicias y exclusiones varían mucho entre pólizas. Leé las condiciones o consultá al productor antes de dar por hecho que algo está cubierto.
Mediación y reclamo judicial
Si no hay acuerdo, el reclamo por daños se canaliza judicialmente. En CABA, los reclamos civiles entre particulares tramitan ante la Justicia Nacional, y la Ley 26.589 establece la mediación prejudicial obligatoria: para presentar la demanda hay que acompañar el acta del mediador. Muchas veces el acuerdo se logra en esa instancia. Te explicamos cómo funciona en mediación de conflictos en consorcios.
Dos excepciones de la misma ley son muy útiles en filtraciones (art. 5): quedan fuera de la mediación obligatoria las medidas cautelares y las diligencias preliminares y prueba anticipada. Si el vecino no deja entrar y el daño avanza, o si hace falta que un perito constate el origen antes de que alguien lo repare y se pierda la prueba, se puede pedir directamente al juzgado.
En la provincia de Buenos Aires rige un régimen propio de mediación previa obligatoria para los procesos civiles y comerciales, con sus propias excepciones.
Plazo para reclamar: la indemnización de daños derivados de la responsabilidad civil prescribe a los tres años (art. 2561 del Código Civil y Comercial). Pero no esperes: la humedad empeora, los daños crecen y el origen se vuelve más difícil de probar.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga una filtración del departamento de arriba?
¿El vecino está obligado a dejarme entrar para revisar la filtración?
¿El seguro del consorcio cubre las filtraciones?
¿Tengo que ir a mediación antes de hacer juicio por una filtración?
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar los daños por una filtración?
Conclusión
En una filtración entre departamentos, todo gira alrededor de una pregunta técnica: ¿dónde está el origen? Si es una instalación propia del vecino, responde él (y su seguro); si es una parte común, responde el consorcio (y el seguro integral del edificio). La responsabilidad es objetiva, así que lo decisivo es probar el origen con un informe técnico serio.
El orden que recomendamos: cortar el agua, documentar, avisar por escrito, inspeccionar, reparar la causa y recién después discutir el daño. La mayoría de los casos se resuelven con un buen diagnóstico y un administrador que actúa rápido. Esta nota es informativa; ante un conflicto que escala, consultá con un abogado.
En Estudio Ramos & Asociados coordinamos la inspección técnica, la reparación de partes comunes y la gestión con las aseguradoras en los edificios que administramos. Si querés esa respuesta para tu consorcio, contactanos.