Mediación de conflictos en consorcios: cómo resolver sin ir a la Justicia

Introducción

Los conflictos en consorcios de propiedad horizontal son inevitables. Vecinos que se quejan por ruidos molestos, propietarios en desacuerdo con la gestión del administrador, disputas por filtraciones entre unidades, desacuerdos sobre el uso de partes comunes: todos son situaciones que pueden escalar fácilmente si no se abordan con las herramientas adecuadas.

Muchas personas, ante un conflicto, piensan inmediatamente en ir a la Justicia. Pero la vía judicial es lenta, costosa y, en el contexto de la convivencia en un edificio, puede generar un deterioro irreparable en la relación entre vecinos que seguirán compartiendo pasillos, ascensores y espacios comunes durante años.

La mediación es una alternativa mucho más ágil, económica y preservadora de los vínculos. En Argentina, incluso es obligatoria como instancia previa a cualquier demanda judicial civil. En este artículo explicamos cómo funciona, cómo iniciarla y cuándo es la mejor opción para resolver conflictos en el consorcio.

Tipos de conflictos en consorcios

Para entender cuándo y cómo aplicar la mediación, primero hay que identificar el tipo de conflicto. En la propiedad horizontal, los más frecuentes son:

La mediación previa obligatoria (Ley 24.573)

En Argentina, la Ley 24.573 de Mediación y Conciliación (y su sucesora, la Ley 26.589) establece que la mediación prejudicial es obligatoria como paso previo a iniciar la mayoría de los juicios civiles y comerciales ante la Justicia Nacional con sede en CABA.

Esto significa que, si un propietario quiere demandar al consorcio (o viceversa), o si dos vecinos quieren llevar su conflicto a los tribunales, primero deben transitar la instancia de mediación. El juez no dará trámite a la demanda si no se acompaña el certificado de mediación que acredita que se intentó resolver el conflicto extrajudicialmente.

El objetivo de esta obligatoriedad es descomprimir el sistema judicial y fomentar soluciones más rápidas y consensuadas. En la práctica, una porción significativa de los conflictos que llegan a mediación se resuelven sin necesidad de llegar a juicio, lo que representa un ahorro enorme en tiempo y dinero para todas las partes.

Cómo iniciar la mediación en CABA

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires existen dos modalidades para iniciar una mediación:

Mediación ante el CEJUME

El Centro Judicial de Mediación (CEJUME) del Poder Judicial de la Nación ofrece mediación gratuita o de muy bajo costo para muchos conflictos civiles, incluidos los de propiedad horizontal. El proceso se inicia presentando un formulario en la sede del CEJUME correspondiente al domicilio del edificio.

El CEJUME asigna un mediador certificado de su lista y cita a las partes. Este sistema es accesible y no requiere que ambas partes acuerden de antemano ir a mediación: alcanza con que una de ellas lo solicite.

Mediación privada

También se puede recurrir a mediadores privados habilitados por el Ministerio de Justicia. Tienen honorarios propios (los pagan las partes en igual proporción salvo acuerdo diferente), pero ofrecen mayor flexibilidad en horarios, locación y disponibilidad. Para conflictos con cierta complejidad jurídica, a veces es preferible un mediador privado especializado en propiedad horizontal.

En ambos casos, el mediador designado no es un juez ni un árbitro: no puede imponer soluciones. Su rol es facilitar el diálogo entre las partes y ayudarlas a encontrar un acuerdo que ambas puedan aceptar voluntariamente.

Etapas del proceso de mediación

El proceso de mediación sigue un esquema relativamente estándar, aunque cada mediador tiene su propio estilo:

• 1 Apertura: El mediador se presenta, explica las reglas del proceso (confidencialidad, voluntariedad, neutralidad del mediador) y da la palabra a cada parte para que exponga brevemente su posición.
• 2 Exploración: El mediador hace preguntas para entender los intereses reales de cada parte (no solo las posiciones declaradas) y detectar los puntos en común. En esta etapa pueden realizarse reuniones privadas (caucus) con cada parte por separado.
• 3 Negociación: Las partes, con la facilitación del mediador, exploran posibles soluciones. El mediador puede sugerir opciones, pero no las impone. El objetivo es llegar a un acuerdo que sea satisfactorio para ambas partes.
• 4 Acuerdo o cierre: Si se llega a un acuerdo, se redacta un documento que ambas partes firman. Ese acuerdo tiene fuerza de cosa juzgada y puede ejecutarse judicialmente si alguna parte no lo cumple. Si no hay acuerdo, el mediador cierra la instancia y entrega el certificado que habilita la vía judicial.

Costos de la mediación

Uno de los principales atractivos de la mediación frente al juicio es su costo significativamente menor. Los costos varían según la modalidad elegida:

• Mediación ante el CEJUME: Gratuita o con un arancel muy bajo (actualmente de pocas decenas de pesos). Es la opción más accesible para conflictos entre vecinos o propietarios de bajos recursos.
• Mediación privada: Los honorarios del mediador se fijan según el monto en disputa y los aranceles del colegio profesional. Generalmente van de $30.000 a $150.000 por sesión, según complejidad. Se reparten en partes iguales entre las partes salvo acuerdo diferente.
• Abogado patrocinante: Aunque la mediación no requiere representación letrada obligatoria, en conflictos de cierta complejidad es recomendable contar con un abogado. Sus honorarios se suman al costo de la mediación.

Ventajas de resolver por mediación

Para los conflictos en consorcios, la mediación tiene ventajas particularmente relevantes:

• Rapidez: Un conflicto que en la Justicia tardaría años puede resolverse en una o pocas sesiones de mediación, que pueden celebrarse incluso en días o semanas desde que se inicia.
• Menor costo: Tanto en honorarios profesionales como en tiempo y energía invertidos.
• Confidencialidad: Lo que se habla en mediación es confidencial y no puede usarse luego en un juicio. Esto permite que las partes se expresen con mayor libertad.
• Preservación de la convivencia: En un edificio, las partes seguirán siendo vecinas después del conflicto. Un acuerdo mediado, construido con el consentimiento de ambas partes, tiene muchas más chances de sostenerse en el tiempo que una sentencia judicial impuesta.
• Flexibilidad de soluciones: Un juez solo puede condenar a pagar o a hacer algo. Un mediador puede ayudar a diseñar soluciones creativas: plazos de pago, compromisos futuros de conducta, disculpas, acuerdos de vecindad, que el Derecho formal no puede imponer.

Cuándo sí conviene ir a juicio

La mediación no es la solución universal. Hay situaciones en las que la vía judicial es la más adecuada o incluso la única opción:

• Cobro de expensas atrasadas: El juicio ejecutivo por cobro de expensas está expresamente excluido de la mediación previa obligatoria. El consorcio puede ir directamente a la Justicia para ejecutar la deuda.
• Medidas cautelares urgentes: Si se necesita una medida urgente (como prohibir una obra que está causando daños estructurales), el juicio cautelar es la vía más rápida y efectiva.
• La otra parte se niega a mediar: Si la contraparte no concurre a la mediación o no actúa de buena fe, la instancia cierra y habilitará la vía judicial.
• Daños de gran magnitud o conductas reiteradas: Cuando hay daños graves y la contraparte no ofrece ninguna solución seria, el juicio puede ser necesario para obtener una indemnización justa con fuerza ejecutiva.

Conclusión

La mediación es una herramienta poderosa para resolver conflictos en consorcios de manera rápida, económica y sin deteriorar la convivencia. En Argentina, la ley la establece como paso obligatorio previo a la mayoría de los juicios civiles, lo que refleja el reconocimiento de sus ventajas por parte del propio sistema legal.

Antes de escalar cualquier conflicto en tu edificio a la vía judicial, vale la pena intentar la mediación. Los resultados suelen ser mejores: más rápidos, más económicos y, sobre todo, más sostenibles en el tiempo porque son acordados por las propias partes.

En Estudio Ramos & Asociados actuamos como mediadores informales en muchos conflictos consorciales, ayudando a las partes a encontrar soluciones antes de llegar a instancias más formales. Si tu edificio tiene un conflicto que no encuentra resolución, contactanos y te ayudamos a encontrar el mejor camino.