Mediación de conflictos en consorcios: cómo resolver sin ir a la Justicia

Introducción

Los conflictos en consorcios de propiedad horizontal son inevitables. Vecinos que se quejan por ruidos molestos, disputas por filtraciones entre unidades, desacuerdos sobre el uso de partes comunes: todas son situaciones que pueden escalar fácilmente si no se abordan con las herramientas adecuadas.

Muchas personas, ante un conflicto, piensan inmediatamente en ir a la Justicia. Pero la vía judicial es lenta, costosa y, en el contexto de la convivencia en un edificio, puede generar un deterioro irreparable en la relación entre vecinos que seguirán compartiendo pasillos, ascensores y espacios comunes durante años.

La mediación es una alternativa mucho más ágil, económica y preservadora de los vínculos. En la Justicia nacional de la Ciudad, incluso es obligatoria antes de la mayoría de las demandas civiles y comerciales. En este artículo explicamos cómo funciona, cómo iniciarla y cuándo es la mejor opción para resolver conflictos en el consorcio.

Tipos de conflictos en consorcios

Para entender cuándo y cómo aplicar la mediación, primero hay que identificar el tipo de conflicto. En la propiedad horizontal, los más frecuentes son:

La mediación previa obligatoria (Ley 26.589)

En Argentina, la Ley 26.589 de Mediación y Conciliación (que reemplazó a la anterior Ley 24.573) establece que la mediación prejudicial es obligatoria como paso previo a iniciar la mayoría de los juicios civiles y comerciales ante la Justicia Nacional con sede en CABA.

Esto significa que, si un propietario quiere demandar al consorcio (o viceversa), o si dos vecinos quieren llevar su conflicto a los tribunales, primero deben transitar la instancia de mediación. El juez no dará trámite a la demanda si no se acompaña el certificado de mediación que acredita que se intentó resolver el conflicto extrajudicialmente.

El objetivo de esta obligatoriedad es descomprimir el sistema judicial y fomentar soluciones más rápidas y consensuadas. En la práctica, una porción significativa de los conflictos que llegan a mediación se resuelven sin necesidad de llegar a juicio, lo que representa un ahorro enorme en tiempo y dinero para todas las partes.

Cómo iniciar la mediación en CABA

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el mediador puede designarse de dos maneras (art. 16 de la Ley 26.589):

Mediador sorteado

Quien reclama presenta el formulario de requerimiento ante la mesa de entradas del fuero en el que correspondería iniciar la demanda. La mesa de entradas sortea un mediador del Registro Nacional de Mediación y asigna el juzgado que eventualmente intervendría en el juicio.

El mediador sorteado cita a las partes. No hace falta que ambas acuerden de antemano ir a mediación: alcanza con que una de ellas la solicite.

Mediador elegido por las partes

Las partes también pueden elegir de común acuerdo un mediador inscripto en el registro del Ministerio de Justicia. Suele dar más flexibilidad en horarios, lugar y disponibilidad. Para conflictos con cierta complejidad jurídica, a veces es preferible un mediador privado especializado en propiedad horizontal.

En ambos casos, el mediador designado no es un juez ni un árbitro: no puede imponer soluciones. Su rol es facilitar el diálogo entre las partes y ayudarlas a encontrar un acuerdo que ambas puedan aceptar voluntariamente.

Etapas del proceso de mediación

El proceso de mediación sigue un esquema relativamente estándar, aunque cada mediador tiene su propio estilo:

• 1 Apertura: El mediador se presenta, explica las reglas del proceso (confidencialidad, voluntariedad, neutralidad del mediador) y da la palabra a cada parte para que exponga brevemente su posición.
• 2 Exploración: El mediador hace preguntas para entender los intereses reales de cada parte (no solo las posiciones declaradas) y detectar los puntos en común. En esta etapa pueden realizarse reuniones privadas (caucus) con cada parte por separado.
• 3 Negociación: Las partes, con la facilitación del mediador, exploran posibles soluciones. El mediador puede sugerir opciones, pero no las impone. El objetivo es llegar a un acuerdo que sea satisfactorio para ambas partes.
• 4 Acuerdo o cierre: Si se llega a un acuerdo, se redacta un documento que ambas partes firman. Si alguna parte no lo cumple, ese acuerdo puede ejecutarse por el procedimiento de ejecución de sentencia (art. 30 de la Ley 26.589). Si no hay acuerdo, el mediador cierra la instancia y entrega el certificado que habilita la vía judicial.

Costos de la mediación

Uno de los principales atractivos de la mediación frente al juicio es su costo significativamente menor. Los costos varían según la modalidad elegida:

• Honorarios del mediador: el honorario básico lo fija el Poder Ejecutivo nacional por reglamentación (art. 35 de la Ley 26.589), tanto si el mediador fue sorteado como si lo eligieron las partes. Conviene consultar el valor vigente antes de iniciar.
• Mediación gratuita: quien acredite no contar con recursos puede pedirla sin costo en los centros de mediación del Ministerio de Justicia y en centros públicos que ofrezcan el servicio (art. 36 de la Ley 26.589).
• Abogado patrocinante: Aunque la mediación no requiere representación letrada obligatoria, en conflictos de cierta complejidad es recomendable contar con un abogado. Sus honorarios se suman al costo de la mediación.

Ventajas de resolver por mediación

Para los conflictos en consorcios, la mediación tiene ventajas particularmente relevantes:

• Rapidez: Un conflicto que en la Justicia tardaría años puede resolverse en una o pocas sesiones de mediación, que pueden celebrarse incluso en días o semanas desde que se inicia.
• Menor costo: Tanto en honorarios profesionales como en tiempo y energía invertidos.
• Confidencialidad: Lo que se habla en mediación es confidencial y no puede usarse luego en un juicio. Esto permite que las partes se expresen con mayor libertad.
• Preservación de la convivencia: En un edificio, las partes seguirán siendo vecinas después del conflicto. Un acuerdo mediado, construido con el consentimiento de ambas partes, tiene muchas más chances de sostenerse en el tiempo que una sentencia judicial impuesta.
• Flexibilidad de soluciones: Un juez solo puede condenar a pagar o a hacer algo. Un mediador puede ayudar a diseñar soluciones creativas: plazos de pago, compromisos futuros de conducta, disculpas, acuerdos de vecindad, que el Derecho formal no puede imponer.

Cuándo sí conviene ir a juicio

La mediación no es la solución universal. Hay situaciones en las que la vía judicial es la más adecuada o incluso la única opción:

• Cobro de expensas atrasadas: En el juicio ejecutivo por cobro de expensas la mediación previa es optativa para el consorcio (art. 6 de la Ley 26.589): puede ir directamente a la Justicia para ejecutar la deuda.
• Medidas cautelares urgentes: Si se necesita una medida urgente (como prohibir una obra que está causando daños estructurales), la medida cautelar es la vía más rápida y efectiva.
• La otra parte se niega a mediar: Si la contraparte no concurre a la mediación o no actúa de buena fe, la instancia se cierra y queda habilitada la vía judicial.
• Daños de gran magnitud o conductas reiteradas: Cuando hay daños graves y la contraparte no ofrece ninguna solución seria, el juicio puede ser necesario para obtener una indemnización justa con fuerza ejecutiva.

Conclusión

La mediación es una herramienta poderosa para resolver conflictos en consorcios de manera rápida, económica y sin deteriorar la convivencia. En Argentina, la ley la establece como paso obligatorio previo a la mayoría de los juicios civiles, lo que refleja el reconocimiento de sus ventajas por parte del propio sistema legal.

Antes de escalar cualquier conflicto en tu edificio a la vía judicial, vale la pena intentar la mediación. Los resultados suelen ser mejores: más rápidos, más económicos y, sobre todo, más sostenibles en el tiempo porque son acordados por las propias partes.

En Estudio Ramos & Asociados, como parte de la administración de consorcios, actuamos como mediadores informales en muchos conflictos consorciales, ayudando a las partes a encontrar soluciones antes de llegar a instancias más formales. Si tu edificio tiene un conflicto que no encuentra resolución, contactanos y te ayudamos a encontrar el mejor camino.