Daños en partes comunes del consorcio: quién paga, cómo reclamar y qué dice la ley

Introducción

Una de las situaciones más conflictivas en la vida de un consorcio es determinar quién es responsable cuando se producen daños en las partes comunes o causados por ellas. Una gotera de la terraza que arruina el cielo raso y los muebles del departamento del último piso, una cañería del ramal común que explota y daña varios pisos, una persona que resbala en la escalera mal iluminada: ¿quién paga los daños?

La respuesta requiere analizar el origen del daño, qué parte del edificio lo causó (¿común o privativa?) y qué dice el Código Civil y Comercial de la Nación. En nuestra labor como administradores de consorcios, estas disputas son frecuentes y requieren un abordaje técnico y jurídico preciso.

En este artículo explicamos el marco legal vigente, los tipos de daños más comunes, el proceso de reclamo y el papel fundamental que juega el seguro de responsabilidad civil del consorcio.

Qué son las partes comunes

El artículo 2041 del Código Civil y Comercial define las partes comunes como aquellas que pertenecen a todos los propietarios en forma indivisa y cuyo uso, mantenimiento y reparación es responsabilidad del consorcio. Entre las partes comunes indivisas se incluyen:

• El terreno, las cimentaciones, los muros maestros y la estructura del edificio
• La terraza o azotea (aunque sea de uso exclusivo de una unidad)
• Los pasillos, escaleras, hall de entrada, cocheras comunes y portería
• Los ascensores y sus instalaciones
• Las instalaciones de agua, gas, electricidad y cloacas que son de uso común (los ramales troncales, no las ramificaciones privativas de cada unidad)
• La fachada del edificio y todos sus elementos exteriores

La distinción entre partes comunes y partes privativas es fundamental porque determina quién es responsable del mantenimiento y, por lo tanto, quién responde por los daños que su estado pueda causar.

Responsabilidad objetiva del consorcio (art. 1763 CCyC)

El artículo 1763 del Código Civil y Comercial establece la responsabilidad del propietario de un inmueble por los daños que cause a terceros. Aplicado al consorcio, significa que el consorcio es objetivamente responsable por los daños que causen las partes comunes del edificio a cualquier persona (propietarios, inquilinos, visitantes, transeúntes).

La responsabilidad es "objetiva" porque no requiere probar culpa del consorcio o del administrador: basta con demostrar que el daño fue causado por una parte común del edificio y la relación de causalidad entre esa parte y el daño sufrido. No es necesario probar que el administrador actuó negligentemente o que sabía del problema.

El único modo de eximir al consorcio de esta responsabilidad objetiva es acreditar que el daño fue causado por culpa exclusiva de la víctima o por un hecho de la naturaleza de carácter extraordinario (fuerza mayor). La simple negligencia del consorcio o del administrador agrava la responsabilidad pero no es requisito para que exista.

Tipos de daños más frecuentes

Los daños vinculados a partes comunes que más frecuentemente generan reclamos en los consorcios son:

Filtraciones y goteras de partes comunes

Son los más frecuentes. Una terraza mal impermeabilizada, una cañería troncal con pérdida, una junta de expansión deteriorada: el agua penetra y daña techos, paredes, pisos y bienes de las unidades de abajo. El origen de la filtración (parte común o parte privativa) determina quién paga la reparación.

Caídas y accidentes en áreas comunes

Escaleras con peldaños rotos o revestimiento desprendido, pasillos con iluminación deficiente, rampas resbaladizas, cables sueltos en el hall: cualquier persona que sufra una caída en estas condiciones puede reclamar al consorcio por los daños personales sufridos. Estos reclamos pueden ser muy costosos.

Desprendimientos de fachada

Revoques, mampostería, cerámicas de balcones, barandas, marquesinas: los desprendimientos de elementos de la fachada pueden causar lesiones graves a transeúntes o daños a vehículos estacionados. El consorcio responde por estas situaciones y la responsabilidad es agravada si existían señales visibles de deterioro que no fueron atendidas.

Accidentes en ascensores

Un ascensor que se detiene bruscamente, que no niveliza con el piso, cuyas puertas no funcionan correctamente o que tiene el cable deteriorado puede causar accidentes con consecuencias graves. La empresa de mantenimiento del ascensor comparte la responsabilidad con el consorcio.

Cómo hacer el reclamo

Si sufriste daños causados por partes comunes del edificio, estos son los pasos para hacer un reclamo efectivo:

• 1 Documentar el daño: Fotografiar el daño causado (el cielo raso manchado, la pared húmeda, la lesión, el auto dañado) y también el origen (la mancha de humedad en la terraza, el peldaño roto). Registrar la fecha y hora.
• 2 Notificar al administrador por escrito: Enviar un correo electrónico o carta documento al administrador describiendo el daño, su origen presumible y solicitando respuesta. La comunicación escrita es fundamental para documentar que el consorcio fue avisado.
• 3 Solicitar inspección y reparación: El administrador debe ordenar una inspección técnica para determinar el origen del daño y contratar la reparación del elemento común. Si no actúa en tiempo razonable, el propietario afectado puede reclamar judicialmente.
• 4 Reclamar la indemnización: Además de la reparación del origen, el afectado puede reclamar los daños causados en su unidad (materiales, equipos, bienes) y, en casos de lesiones personales, los gastos médicos, lucro cesante y daño moral.

El rol del seguro de responsabilidad civil

El seguro de responsabilidad civil del consorcio es la primera línea de defensa ante los reclamos por daños en partes comunes. Una póliza vigente y con sumas aseguradas adecuadas permite que:

• La aseguradora provea asistencia legal para la defensa del consorcio ante demandas judiciales
• Los daños a terceros sean cubiertos con los fondos de la póliza, sin impactar las finanzas del consorcio
• Se evite la necesidad de convocar asambleas de urgencia para recaudar fondos para pagar indemnizaciones

El administrador debe denunciar el siniestro a la aseguradora dentro de los plazos establecidos en la póliza (generalmente 72 horas desde que tomó conocimiento). La demora en la denuncia puede afectar la cobertura.

Cuándo paga el propietario y cuándo el consorcio

La determinación de quién paga depende del origen del daño:

Plazos de prescripción

Los reclamos por daños en consorcios tienen plazos de prescripción que es fundamental conocer. Una vez vencido el plazo, el derecho a reclamar se extingue:

• Daños por responsabilidad civil extracontractual (art. 2561 CCyC): El plazo general es de 3 años desde que la víctima conoció o pudo conocer el daño. Para lesiones físicas gravísimas o muerte, el plazo es de 3 años también.
• Daños materiales entre vecinos (filtraciones): El plazo de prescripción es de 3 años desde que se conoció el daño.
• Interrupción del plazo: La prescripción se interrumpe con la presentación de la mediación o la demanda judicial, o con el reconocimiento del daño por parte del obligado a repararlo.

Conclusión

La responsabilidad objetiva del consorcio por daños en partes comunes es un principio consolidado en el Código Civil y Comercial argentino. No hay forma de eludir esta responsabilidad: si el daño proviene de una parte común, el consorcio responde, independientemente de si hubo o no negligencia.

Por eso, la mejor estrategia es preventiva: mantenimiento regular de todas las partes comunes, seguro de RC vigente con sumas adecuadas, y un administrador proactivo que identifique y resuelva problemas antes de que se conviertan en siniestros. Una gotera pequeña ignorada puede convertirse en una demanda millonaria.

En Estudio Ramos & Asociados gestionamos el mantenimiento preventivo de los edificios que administramos y asesoramos a propietarios ante cualquier conflicto por daños en partes comunes. Contactanos si necesitás orientación.