Por Estudio Ramos & Asociados
21 de abril, 2026
Resumen: un consorcio puede instalar cámaras de seguridad en espacios comunes (hall, cochera, sala de máquinas, ascensor, fachada) siempre que se cumplan tres condiciones: (1) autorización de la asamblea, (2) cartelería visible informando la filmación según la Ley 25.326 de Protección de Datos Personales y (3) un protocolo claro sobre qué personas acceden a las imágenes y por cuánto tiempo se conservan. Las cámaras no pueden apuntar al interior de unidades funcionales ni a zonas privadas como baños o vestuarios.
Esta guía cubre el marco legal, las zonas donde sí y donde no se pueden instalar cámaras, los recaudos formales que debe tomar el administrador, los derechos de los propietarios sobre las grabaciones y cómo gestionar los pedidos de acceso o entrega a la Justicia.
1. Marco legal de la videovigilancia
En Argentina, la videovigilancia en ámbitos privados está regulada por la Ley 25.326 de Protección de Datos Personales y sus resoluciones reglamentarias. La autoridad de aplicación es la Agencia de Acceso a la Información Pública (AAIP). El consorcio, al instalar cámaras y conservar imágenes, se convierte en responsable de una base de datos y debe cumplir con las obligaciones de la ley.
Principios de la Ley 25.326 aplicados a consorcios
- Finalidad: la filmación debe tener un fin legítimo (seguridad, prevención de siniestros).
- Información previa: los afectados deben estar informados mediante cartelería visible.
- Proporcionalidad: las cámaras no pueden invadir la intimidad más de lo estrictamente necesario.
- Conservación limitada: las grabaciones se conservan un tiempo razonable (generalmente 15-30 días).
- Seguridad: el acceso debe ser restringido a personas autorizadas.
La Resolución 4/2019 de la AAIP complementa estos principios con disposiciones específicas sobre videovigilancia en edificios y espacios comunes.
2. Zonas permitidas y prohibidas
No todas las zonas del edificio admiten cámaras. La regla general es que se pueden filmar espacios comunes de uso público del edificio y fachada exterior, pero no zonas privadas ni interiores de unidades.
| Zona | Estado | Observaciones |
|---|---|---|
| Hall de entrada | Permitido | Filmar el acceso es clave para la seguridad |
| Ascensores (interior) | Permitido | Requiere cartel dentro del ascensor |
| Cochera común | Permitido | Cartel a la entrada |
| Sala de máquinas | Permitido | Acceso restringido ya filmado |
| Fachada / vereda | Permitido | Debe limitarse al edificio, no invadir comercios |
| Palieres interiores | Permitido | No puede apuntar a la puerta de una unidad |
| SUM / piletas | Condicional | Sólo zonas comunes, nunca vestuarios ni baños |
| Baños o vestuarios | Prohibido | Viola la intimidad |
| Interior de unidades | Prohibido | Es dominio privado del propietario |
3. Cartelería obligatoria
La Ley 25.326 exige que los afectados por la videovigilancia estén informados de manera clara y visible. En consorcios, esto se traduce en carteles colocados en lugares estratégicos.
Contenido mínimo del cartel
- 1 Aviso de filmación: "Este sector se encuentra bajo videovigilancia".
- 2 Responsable: identificación del consorcio (CUIT, domicilio).
- 3 Finalidad: "seguridad y prevención de siniestros".
- 4 Referencia a la Ley 25.326 y a los derechos de acceso, rectificación y supresión.
- 5 Canal de contacto (correo electrónico o teléfono de la administración).
Dónde colocar los carteles
- A la entrada principal del edificio.
- En cada ascensor con cámara interior.
- A la entrada de la cochera.
- En zonas de amenities (SUM, pileta, gimnasio) si se filman.
4. Aprobación por asamblea
La instalación de un sistema de videovigilancia en el consorcio es un acto de administración común que debe aprobarse en asamblea con mayoría simple (la mitad más uno de los presentes con derecho a voto). Algunos reglamentos de copropiedad exigen mayoría agravada para obras que afectan partes comunes; conviene chequearlo.
Qué debe decidir la asamblea
- Ubicación de las cámaras: hall, ascensor, cochera, fachada, etc.
- Tecnología y proveedor: presupuestos presentados por el administrador.
- Forma de financiar: expensa ordinaria, extraordinaria o fondo de reserva.
- Protocolo de acceso a las imágenes: quién, cuándo, bajo qué condiciones.
- Plazo de conservación: habitualmente 15 o 30 días.
5. Grabación y conservación
La Ley 25.326 no fija un plazo específico, pero la AAIP ha dictaminado que las grabaciones deben conservarse sólo el tiempo necesario para la finalidad que se persigue. En la práctica, los consorcios adoptan entre 15 y 30 días para luego sobrescribir automáticamente.
Recomendaciones técnicas
- Grabación continua 24/7 con sobrescritura automática tras el plazo fijado.
- Almacenamiento local en NVR (Network Video Recorder) con disco adecuado.
- Acceso restringido: usuario y contraseña sólo para administrador y personas designadas.
- Copia de seguridad sólo si se dispone de una orden judicial o pedido formal pendiente.
- Protección física del NVR (en un rack cerrado, fuera del alcance de terceros).
Importante: conservar grabaciones por más tiempo del necesario puede ser sancionado por la AAIP si se detecta en una inspección o surge a partir de un reclamo. Sobrescribir automáticamente es la mejor protección legal.
6. Acceso a las imágenes
Uno de los temas más conflictivos en consorcios: ¿quién puede ver las cámaras y cuándo? La respuesta debe estar formalizada en un protocolo aprobado en asamblea.
Quiénes pueden acceder
- Administrador: acceso total por su rol de responsable.
- Consejo de administración: acceso con el administrador, para investigaciones concretas.
- Propietarios individuales: sólo acceso a las imágenes que los involucran a ellos o a sus bienes (derecho de acceso de la Ley 25.326).
- Autoridades judiciales: con orden formal, el administrador está obligado a entregar las grabaciones.
- Fuerzas de seguridad: con denuncia formal y orden, siguiendo el protocolo.
Protocolo típico de pedido de acceso
- 1 Pedido por escrito del propietario al administrador, con fecha y hora estimadas del hecho.
- 2 Revisión conjunta con el administrador (o miembro del consejo) del tramo solicitado.
- 3 Entrega de copia del segmento específico si corresponde al hecho que motivó el pedido.
- 4 Registro en libro de actas del pedido, la fecha y el material entregado.
7. Buenas prácticas del administrador
La videovigilancia sólo rinde si está bien administrada. En nuestra práctica, las reglas de oro son estas.
- Control periódico del funcionamiento de cada cámara (que filme, que grabe, que se pueda acceder remotamente).
- Actualización de contraseñas cada 6-12 meses; no dejar las claves de fábrica.
- Inscripción en la AAIP del consorcio como responsable de una base de datos (trámite online, sin costo).
- Protocolo escrito aprobado por la asamblea, disponible en la documentación del consorcio.
- Cartelería legible en todos los puntos de filmación y renovación si se deterioran.
Preguntas frecuentes
¿Se pueden colocar cámaras en el consorcio sin autorización de asamblea?
No. La instalación de un sistema de videovigilancia es un acto que afecta partes comunes y, potencialmente, la privacidad de los copropietarios. Debe aprobarse en asamblea con la mayoría establecida en el reglamento de copropiedad (habitualmente simple). Hacerlo sin autorización deja al administrador expuesto a reclamos y puede llevar al retiro judicial de las cámaras.
¿Puedo pedir que me muestren las cámaras si vi un incidente?
Sí, pero por escrito y acotado a fecha y hora del hecho que te afecta. La Ley 25.326 reconoce el derecho de acceso de los afectados a los datos personales que los involucran. El administrador debe mostrarte las imágenes relacionadas al hecho, no todo el contenido grabado del edificio. Si te negara el acceso injustificadamente, podés reclamar ante la AAIP.
¿Cuánto tiempo deben conservarse las grabaciones?
La Ley 25.326 establece que deben conservarse sólo el tiempo estrictamente necesario para el fin perseguido. En consorcios la práctica habitual es conservar las grabaciones entre 15 y 30 días y luego sobrescribir automáticamente. Conservarlas por más tiempo sin justificación puede derivar en una sanción de la AAIP.
¿El encargado puede ver las cámaras en vivo?
Depende del protocolo aprobado. En la mayoría de los consorcios, el encargado tiene acceso a las cámaras en vivo en su portería (pantalla dedicada), pero no puede exportar grabaciones ni reproducir archivos. El acceso al archivo histórico queda reservado al administrador y al consejo de administración, conforme el protocolo.
¿Se pueden compartir imágenes en el grupo de WhatsApp del edificio?
No. Compartir imágenes de cámaras en un grupo de WhatsApp viola la ley de protección de datos. Aun si el objetivo es identificar a un sospechoso, las imágenes contienen datos personales de todos los que aparecen y no pueden difundirse sin consentimiento o sin un marco legal claro (denuncia policial, orden judicial).
¿Puede un propietario prohibir que lo filmen al entrar al edificio?
No. La filmación en zonas comunes está amparada por la finalidad de seguridad del consorcio y aprobada por asamblea. Un propietario no puede impedir su filmación si las cámaras cumplen con los requisitos legales (cartelería, finalidad, acceso restringido). Sí puede reclamar ante la AAIP si considera que las cámaras exceden el fin de seguridad (por ejemplo, enfoque en su puerta o ventana).