Expensas: qué paga el inquilino y qué el propietario (2026)

La respuesta corta

Es una de las consultas que más recibimos cada vez que una unidad se alquila: ¿las expensas las paga el inquilino o el propietario? La respuesta depende, ante todo, de lo que diga el contrato de locación. Pero hay reglas de base que conviene conocer antes de firmar:

• Expensas ordinarias habituales (encargado, limpieza, luz común, abono del ascensor): se suelen poner a cargo del inquilino, porque retribuyen servicios que él usa todos los meses.
• Expensas extraordinarias (obras, reparaciones mayores, mejoras): en principio, a cargo del propietario.
• Fondo de reserva: criterio habitual, a cargo del propietario, porque es un ahorro que queda en el edificio.
• Frente al consorcio: el obligado siempre es el propietario, diga lo que diga el contrato de alquiler.

Si todavía no tenés claro qué entra en cada rubro, empezá por nuestra guía de expensas. Acá nos enfocamos en el reparto entre locador y locatario.

El marco legal después del DNU 70/2023

Hasta diciembre de 2023, los alquileres se regían por el Código Civil y Comercial con las modificaciones de la Ley de Alquileres 27.551. El DNU 70/2023 derogó esa ley (art. 249) y reformó varios artículos del Código en materia de locaciones: plazo libre (art. 1198), moneda y actualización a elección de las partes (art. 1199), y nuevas causales de resolución pactadas en el contrato (art. 1219, inc. d).

El decreto sigue vigente. El Senado lo rechazó en marzo de 2024, pero la Ley 26.122 exige el rechazo de ambas cámaras para dejar sin efecto un DNU, y la Cámara de Diputados no lo rechazó. Hay planteos judiciales sobre su constitucionalidad, pero a la fecha de este artículo el capítulo de locaciones se aplica.

Libertad contractual como regla

El DNU reescribió el artículo 958 del Código: las normas legales son supletorias de la voluntad de las partes, salvo que sean "expresamente imperativas", y siempre con interpretación restrictiva. Traducido: lo que se pacte por escrito en el contrato tiene prioridad, y la ley rellena los huecos.

Qué dice hoy el artículo 1209

El artículo 1209 es el que regula las cargas del inquilino. El texto actualizado que publica InfoLEG conserva la redacción que le dio la Ley 27.551, con la nota de que esa ley fue derogada por el DNU:

"El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias."

Acá aparece una zona gris. Hay quienes sostienen que, derogada la Ley 27.551, el artículo mantiene la redacción que esa ley le incorporó al Código (es lo que muestra InfoLEG); otros entienden que, con el nuevo artículo 958, las partes pueden pactar libremente el reparto de cualquier expensa. Mientras la jurisprudencia no lo zanje, la regla práctica es clara:

Un detalle del texto que suele pasar desapercibido: el criterio no es la etiqueta "ordinaria" o "extraordinaria" que figura en la liquidación, sino si el gasto se vincula a servicios normales y permanentes a disposición del inquilino. Por eso importa cómo el administrador discrimina los rubros.

Frente al consorcio, responde el propietario

El contrato de alquiler es un acuerdo entre locador y locatario. El consorcio no firma ese contrato, y su relación es con el dueño de la unidad. El Código Civil y Comercial lo dice sin vueltas:

• Art. 2046, inc. c y d: el propietario está obligado a pagar las expensas ordinarias y extraordinarias en proporción a su parte indivisa, y a contribuir al fondo de reserva, si lo hay.
• Art. 2048: define qué son expensas ordinarias y extraordinarias, y establece que el certificado de deuda del administrador (aprobado por el consejo de propietarios, si existe) es título ejecutivo contra los propietarios.
• Art. 2050: además del propietario, y sin liberarlo, están obligados quienes sean poseedores por cualquier título. El inquilino, en principio, no es poseedor sino tenedor (art. 1910), así que la vía natural del consorcio es el propietario.

En la práctica, muchos inquilinos pagan directamente las expensas al administrador para simplificar. Está bien, pero no cambia quién es el deudor: si el pago no llega, la deuda queda registrada a nombre de la unidad y del propietario.

Ejemplos típicos: quién paga cada gasto

Este es el criterio que vemos aplicar con más frecuencia en contratos bien redactados. No es una lista legal cerrada: el contrato puede ajustarlo, dentro de los límites que comentamos arriba.

Casos grises

• Aumento o retroactivo del encargado: si surge de un acuerdo salarial del convenio, es un gasto habitual del servicio, aunque se liquide en una partida aparte.
• Reparación urgente de la bomba de agua: si es una reparación menor de mantenimiento, suele tratarse como ordinaria; si es un recambio completo de equipos, se acerca a la extraordinaria.
• Uso del fondo de reserva y su reposición: si la asamblea decide reponer el fondo con un aporte extra, ese aporte sigue la suerte del fondo: propietario.

Qué conviene pactar en el contrato

Con la libertad contractual del DNU, el contrato es la herramienta principal. Estos son los puntos que recomendamos dejar escritos, tanto si sos propietario como si sos inquilino:

1. Qué rubros paga cada parte. Mejor enumerarlos que usar solo "ordinarias" y "extraordinarias", porque la etiqueta de la liquidación no siempre coincide con el criterio del artículo 1209.
2. Quién paga el fondo de reserva. Mencionarlo expresamente evita la discusión más frecuente.
3. Cómo se paga. Si el inquilino paga directo al consorcio o le reintegra al propietario, y en qué plazo.
4. Constancia de pago. Que el inquilino entregue el comprobante mensual al propietario. El artículo 1210 ya le exige entregar, al terminar el contrato, las constancias de los pagos vinculados a la cosa.
5. Consecuencias del incumplimiento. Intereses, posibilidad de descontarlo del depósito y, si se quiere, la falta de pago de expensas como causal de resolución (el art. 1219, inc. d, admite causales fijadas en el contrato).
6. Alcance de la garantía. Que la fianza o el seguro de caución cubran también las expensas a cargo del inquilino, no solo el alquiler.

Un último consejo: antes de firmar, el inquilino puede pedir al propietario las últimas liquidaciones de expensas para conocer el monto real y si hay obras aprobadas en curso. Es información que evita sorpresas en el segundo mes.

Qué pasa si el inquilino no paga

Para el consorcio, una unidad alquilada que no paga es una unidad morosa como cualquier otra. El circuito es este:

• El consorcio reclama al propietario. La deuda devenga los intereses que fije el reglamento o la asamblea, y el administrador puede avanzar con intimaciones y, en su caso, con el juicio ejecutivo. Te lo contamos en detalle en propietario moroso: qué hacer.
• El propietario no puede oponer el contrato de alquiler. El artículo 2049 impide rehusar el pago de expensas con defensas basadas en derechos contra el consorcio, y el acuerdo con el inquilino ni siquiera es un derecho contra el consorcio.
• El propietario reclama al inquilino. Intimación fehaciente, reclamo a los garantes o al seguro de caución, y aplicación del depósito según lo pactado. Si el contrato prevé la falta de pago de expensas como causal de resolución, puede evaluar esa vía con su abogado.

Preguntas frecuentes

Conclusión

Después del DNU 70/2023, el reparto de expensas en un alquiler se define sobre todo en el contrato. La base que sigue siendo razonable es simple: el inquilino paga lo que retribuye servicios que usa todos los meses, y el propietario paga lo que invierte en el edificio (obras, mejoras y fondo de reserva). Frente al consorcio, el deudor es siempre el propietario.

Como este tema tiene aristas jurídicas abiertas, ante un contrato con cláusulas atípicas o un conflicto concreto, lo recomendable es consultar con un abogado. Esta nota es informativa y no reemplaza ese asesoramiento.

En Estudio Ramos & Asociados liquidamos las expensas con los rubros discriminados, para que propietarios e inquilinos sepan exactamente qué corresponde a cada uno. Si querés una administración así para tu edificio, contactanos.