¿Qué es el ABL en CABA? Cómo se calcula, quién lo paga y cómo pagarlo

En esta guía desglosamos qué incluye el ABL, cómo se calcula, quién lo paga, cuándo el consorcio tiene que abonarlo, los descuentos y exenciones vigentes y qué hacer cuando la valuación fiscal está mal o llega una boleta con deuda que no corresponde.

1. ¿Qué es el ABL?

ABL significa Alumbrado, Barrido y Limpieza, y es el nombre popular de la boleta inmobiliaria de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. AGIP la llama oficialmente Inmobiliario/ABL: en una sola boleta se cobran dos tributos que el Código Fiscal porteño establece sobre cada inmueble, más un adicional nacional.

Componentes del ABL

• Impuesto Inmobiliario: gravamen sobre la valuación fiscal del inmueble, con alícuotas progresivas que fija la Ley Tarifaria.
• Tasa Retributiva de los Servicios de Alumbrado, Barrido y Limpieza, Mantenimiento y Conservación de Sumideros: retribuye el alumbrado público, el barrido de calles, la recolección de residuos domiciliarios y la limpieza de sumideros y desagües pluviales.
• Adicional de la Ley Nacional 23.514: un adicional destinado a la ampliación de la red de subterráneos que se liquida junto con el impuesto.

AGIP liquida el ABL por cada partida inmobiliaria. En un edificio de propiedad horizontal, cada unidad funcional tiene su propia partida y recibe su propia boleta.

2. ¿Quién paga el ABL en un consorcio?

Según el Código Fiscal, son responsables del ABL los titulares de dominio, usufructuarios, titulares de derecho de superficie y poseedores a título de dueño. En la práctica, cada propietario paga el ABL de su unidad funcional. El consorcio no paga un ABL por el edificio entero, porque cada unidad tiene su partida.

Si la unidad está alquilada, ante AGIP el responsable sigue siendo el propietario; quién lo asume entre dueño e inquilino depende de lo que diga el contrato.

Excepciones: cuando el consorcio sí paga ABL

1. 1 Vivienda del encargado, si está constituida como unidad funcional a nombre del consorcio.
2. 2 Local u otra unidad que pertenezca al consorcio.
3. 3 Cochera, baulera u otra unidad con partida propia que figure a nombre del consorcio.
4. 4 Terreno lindero adquirido por el consorcio.

3. Cálculo y valuación fiscal

El ABL se calcula sobre la Valuación Fiscal Homogénea (VFH) que AGIP asigna a cada inmueble, aplicando las alícuotas y coeficientes que fija cada año la Ley Tarifaria que sanciona la Legislatura porteña. Según el Código Fiscal, la VFH considera el valor del terreno según su ubicación y zonificación, y el valor de la edificación según su destino, afectado por la depreciación.

Variables del cálculo

• Superficie del terreno y superficie cubierta y semicubierta.
• Ubicación: barrio, subzona y entorno (cercanía a centros comerciales, espacios verdes y vías de acceso).
• Antigüedad y estado general de la construcción.
• Categoría constructiva, calidad de los materiales, obras accesorias e instalaciones.
• Destino: vivienda, comercio, oficina, etc.

En propiedad horizontal, AGIP valúa el edificio completo y luego aplica el porcentual fiscal de cada unidad para obtener su valuación. Por eso dos departamentos del mismo edificio pueden pagar montos distintos.

4. Exenciones

El Código Fiscal prevé exenciones del ABL para determinadas personas e inmuebles. Las de jubilados y personas con discapacidad rigen desde la fecha en que se piden y se renuevan por períodos de cinco años mientras se mantengan las condiciones.

Principales exenciones

• Jubilados y pensionados con haber de hasta cuatro jubilaciones mínimas, dueños de un único inmueble destinado a su vivienda, que lo ocupen y cuya valuación no supere el tope que fija la Ley Tarifaria.
• Personas con discapacidad certificada (o con familiares con discapacidad a cargo), con vivienda única que ocupen y valuación dentro del tope de la Ley Tarifaria.
• Ex combatientes de Malvinas, en las condiciones que establece el Código Fiscal.
• Monumentos históricos e inmuebles de interés histórico o edilicio, siempre que tengan acceso libre al público y no estén afectados a una actividad particular o comercial.
• Determinadas entidades que el Código Fiscal enumera (con alcances distintos según el caso).

5. Cuotas, descuentos y formas de pago

AGIP emite el ABL en 12 cuotas mensuales. Como alternativa, se puede pagar el año completo en una cuota anual con vencimiento único.

Descuentos 2026 según AGIP

• Pago anual: 10% de descuento.
• Buen cumplimiento: 10% de bonificación en cada cuota de 2026 para quienes pagaron a término en 2025, siempre que paguen cada cuota a término.
• Pago a término: 5% de descuento para personas humanas que pagan las cuotas mensuales antes del vencimiento.
• Débito automático: bonificación del 8,33% anual, aplicada en la cuota 12, para quienes adhirieron antes del 30/06/2026.

Para acceder a estos beneficios tiene que tratarse de personas humanas, con la partida correctamente titularizada y sin deuda vencida.

Canales de pago habituales

• Sitio de AGIP: consulta de deuda, impresión de boleta y pago en la consulta de Inmobiliario/ABL.
• Homebanking y redes de pago electrónico, buscando AGIP entre los servicios.
• Redes de cobranza (como Rapipago o Pago Fácil) con la boleta.
• Débito automático, que se adhiere desde la misma consulta de AGIP.

Si sos propietario y administramos tu consorcio, encontrás las constancias de pago del ABL de las cuentas del consorcio en i-data suite, junto con la rendición mensual de expensas.

6. Qué hacer ante deudas o errores

A veces llega una boleta de ABL con deuda que no corresponde, o una valuación que sube después de registrarse una reforma. Antes de pagar o de ir a la vía judicial, conviene revisarlo ante AGIP.

Pasos ante un ABL con deuda o valuación cuestionada

1. 1 Consultar la deuda en AGIP con el número de partida para ver qué períodos figuran impagos.
2. 2 Reunir los comprobantes de pago (homebanking, débito automático, red de cobranza) y contrastarlos con la deuda informada.
3. 3 Presentar el reclamo ante AGIP adjuntando los comprobantes si hay pagos no imputados.
4. 4 Adherir a un plan de facilidades si la deuda es real y no se puede cancelar en un solo pago. Las condiciones se simulan en el sitio de AGIP.
5. 5 Recurrir la valuación si hay errores de superficie, destino o categoría: según el Código Fiscal, las nuevas valuaciones se pueden recurrir dentro de los 15 días de notificadas.

7. Inmobiliario en Provincia de Buenos Aires

En la Provincia de Buenos Aires no existe el ABL como tal. El Impuesto Inmobiliario lo cobra la provincia a través de ARBA, y cada municipio cobra aparte su propia tasa por servicios (alumbrado, barrido, limpieza y otros), con nombre y monto propios.

Diferencias clave con CABA

• Dos boletas: el Impuesto Inmobiliario de ARBA y la tasa del municipio (por ejemplo, Vicente López o San Isidro).
• Normas distintas: la valuación, las alícuotas y los vencimientos los fijan la ley impositiva provincial y cada ordenanza municipal.
• Exenciones propias: ARBA y cada municipio tienen sus propios regímenes, que se tramitan por separado.

Preguntas frecuentes