Administración de Cocheras

Un consorcio de cocheras está regido por el mismo marco legal que cualquier consorcio de propiedad horizontal: Código Civil y Comercial, Ley 941 de CABA y el reglamento de copropiedad. La diferencia es que las unidades son espacios de estacionamiento en lugar de departamentos, por lo que la gestión se concentra en mantenimiento del edificio, seguridad, cobro de expensas y trámites municipales específicos.

Sí. Toda unidad funcional de un consorcio —incluidas las cocheras, bauleras y locales— paga expensas según el porcentual fijado en el reglamento de propiedad horizontal. El monto suele ser menor al de una vivienda porque los gastos comunes son más acotados (no hay encargado de vivienda, no hay amenities), pero igualmente cubre electricidad, mantenimiento, seguros e impuestos municipales.

No. Las cocheras que forman parte integrante de una unidad funcional residencial (cocheras anexas) se administran dentro del consorcio del edificio. El caso distinto es el de los edificios de cocheras exclusivas o guardacoches, donde cada unidad es una cochera independiente y se administran como consorcio separado con reglamento propio.

El honorario depende de la cantidad de unidades, la existencia o no de personal, el tipo de servicios (seguridad, mantenimiento) y la complejidad legal del edificio. En Estudio Ramos armamos un presupuesto personalizado y sin cargo. Habitualmente, los honorarios de cocheras son proporcionalmente menores a los de un edificio residencial por la simplicidad operativa.

Los principales rubros son: iluminación del predio, puertas automáticas, bombas de achique, matafuegos (Ley 5920 CABA), cámaras de seguridad, sistema de ventilación (si es subsuelo), pintura de pisos y señalización. El mantenimiento preventivo anual evita roturas costosas y es una obligación del administrador según la Ley 941.

Sí. Las partes comunes del consorcio de cocheras pagan ABL (alumbrado, barrido y limpieza) como cualquier inmueble de CABA. Si el consorcio percibe ingresos por alquileres de espacios o servicios, puede estar alcanzado por Ingresos Brutos (AGIP). La correcta inscripción y declaración es responsabilidad del administrador y evita multas importantes.

Sí, cada propietario puede alquilar libremente su cochera salvo que el reglamento de propiedad horizontal establezca alguna restricción (por ejemplo, prohibir alquileres a terceros ajenos al edificio). El administrador no interviene en ese alquiler particular, pero sí verifica que el propietario esté al día con las expensas y que el uso no altere el orden del consorcio.