Por Estudio Ramos & Asociados
12 de marzo, 2026
1. Quien es el encargado de edificio
El encargado de edificio, tambien conocido como portero o encargado de propiedad horizontal, es el trabajador que presta servicios en un edificio de departamentos bajo el regimen de propiedad horizontal. Su empleador es el consorcio de propietarios, representado por el administrador.
La relacion laboral entre el consorcio y el encargado esta regulada por un marco legal especifico que lo diferencia de otros trabajadores. No se rige por la Ley de Contrato de Trabajo general (20.744), sino por su propio estatuto profesional y convenio colectivo.
Entender correctamente los derechos y obligaciones del encargado es fundamental para todo administrador de consorcios y para los propietarios, ya que los errores en el manejo de esta relacion laboral pueden derivar en costosos juicios laborales que impactan directamente en las expensas del edificio.
2. Marco legal: Ley 12.981 y CCT 589/10
La actividad del encargado de edificio esta regulada por dos normas principales:
- Ley 12.981 (Estatuto del Encargado): Sancionada en 1947, es la ley especial que regula la actividad de los trabajadores de edificios de renta y propiedad horizontal. Establece las condiciones basicas de trabajo, derechos, obligaciones y regimen de despido.
- CCT 589/10 (Convenio Colectivo de Trabajo): Celebrado entre SUTERH (Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal) y las camaras patronales, este convenio actualiza y complementa la ley. Establece las categorias, tareas, jornada laboral, escalas salariales y condiciones especificas de trabajo.
Ademas, se aplican supletoriamente la Ley de Contrato de Trabajo (20.744) en todo aquello que no este expresamente regulado por la ley especial y el convenio, y las normas generales de seguridad e higiene en el trabajo.
Importante: Siempre que haya conflicto entre la ley general y la ley especial, se aplica la norma mas favorable al trabajador. Este es un principio fundamental del derecho laboral argentino.
3. Categorias de encargados
El CCT 589/10 establece diferentes categorias de encargados, cada una con funciones, jornada laboral y remuneracion distintas. Las principales son:
- Encargado permanente con vivienda (Categoria 1): Trabaja jornada completa y reside en el edificio. La vivienda es parte de la retribucion y forma parte del contrato de trabajo. Es la categoria mas comun en edificios grandes.
- Encargado permanente sin vivienda (Categoria 2): Trabaja jornada completa pero no reside en el edificio. Cumple las mismas tareas que el encargado con vivienda, pero no tiene obligacion de estar disponible fuera de su horario laboral.
- Encargado de media jornada (Categoria 3): Trabaja media jornada (4 horas diarias). Es habitual en edificios mas pequenos que no requieren un encargado a tiempo completo.
- Ayudante de encargado (Categoria 4): Asiste al encargado titular en sus tareas. Es comun en edificios muy grandes o en complejos de varios edificios.
Tip: La categoria del encargado debe estar claramente especificada en el contrato de trabajo y en los recibos de sueldo. Un error en la categorizacion puede generar diferencias salariales y reclamos laborales.
4. Tareas obligatorias segun el convenio
El CCT 589/10 detalla las tareas que corresponden al encargado de edificio. Las principales obligaciones son:
- Limpieza de partes comunes: Incluye hall de entrada, pasillos, escaleras, ascensores, sotano, terraza y azotea. Debe realizarse diariamente.
- Limpieza de veredas: La vereda del frente del edificio debe mantenerse limpia y en condiciones.
- Recepcion de correspondencia: Recibir y distribuir la correspondencia que llega al edificio, incluyendo cartas, paquetes y notificaciones.
- Sacar residuos: Retirar las bolsas de basura de los pisos y colocarlas en la via publica en el horario correspondiente.
- Control de acceso: Vigilar el ingreso y egreso de personas al edificio, atender el portero electrico y controlar el funcionamiento de las puertas de acceso.
- Mantenimiento basico: Cambio de lamparas en partes comunes, pequenas reparaciones menores que no requieran conocimiento tecnico especializado.
- Atencion a proveedores: Recibir y dar acceso a los proveedores de servicios del edificio (ascensoristas, plomeros, electricistas, etc.).
5. Tareas que NO puede exigirle el consorcio
Es igualmente importante conocer que tareas no forman parte de las obligaciones del encargado. Exigir tareas fuera del convenio puede generar reclamos laborales por diferencias salariales o modificacion de las condiciones de trabajo:
- Trabajos dentro de las unidades privadas: El encargado no esta obligado a realizar tareas de limpieza, reparacion ni ningun otro trabajo dentro de los departamentos de los propietarios o inquilinos.
- Reparaciones tecnicas especializadas: No se le puede exigir que realice trabajos de plomeria, electricidad, gas u otras especialidades que requieran matricula habilitante.
- Cobro de expensas: No es tarea del encargado cobrar expensas ni realizar funciones administrativas o contables.
- Mandados personales: Los propietarios o inquilinos no pueden exigirle al encargado que realice mandados personales como ir a comprar o retirar paquetes fuera del edificio.
- Trabajos en altura sin proteccion: No puede exigirsele que limpie vidrios exteriores en altura ni realice tareas que pongan en riesgo su integridad fisica sin los elementos de seguridad adecuados.
Importante: Si un encargado realiza habitualmente tareas fuera de convenio sin reclamo durante un tiempo prolongado, puede generarse lo que se llama "tareas tacitamente consentidas", lo que podria dar lugar a un reclamo por diferencias salariales. Es fundamental respetar las funciones establecidas en el convenio.
6. Horarios de trabajo y descanso
La jornada laboral del encargado de edificio esta regulada por el CCT 589/10 y varia segun la categoria:
- Jornada completa: 8 horas diarias, de lunes a sabado. El horario habitual suele ser de 8:00 a 12:00 y de 17:00 a 21:00, pero puede variar segun lo acordado con el consorcio. Entre ambos turnos debe haber un descanso minimo.
- Media jornada: 4 horas diarias, de lunes a sabado. El horario se acuerda entre el consorcio y el encargado.
- Descanso semanal: El encargado tiene derecho a un dia de descanso semanal, que generalmente es el domingo. Si trabaja en su dia de descanso, debe compensarse con un franco equivalente o abonarse como hora extra.
- Horas extras: Cualquier trabajo realizado fuera de la jornada laboral establecida debe abonarse como hora extra, con un recargo del 50% en dias habiles y del 100% en sabados despues de las 13 horas, domingos y feriados.
Consejo: Es fundamental que el horario del encargado este claramente establecido por escrito y exhibido en un lugar visible del edificio. Esto evita conflictos y facilita el control por parte del consejo de propietarios.
7. Derecho a vivienda: cuando aplica
El derecho a vivienda es uno de los temas mas sensibles en la relacion laboral con el encargado. No todos los encargados tienen derecho a vivir en el edificio; depende de la categoria bajo la cual fueron contratados.
Si el encargado fue contratado con vivienda (Categoria 1), la vivienda forma parte de la remuneracion y esta sujeta a las siguientes reglas:
- La vivienda debe estar en condiciones habitables y el consorcio es responsable de su mantenimiento.
- El encargado no paga alquiler ni expensas por la vivienda, pero debe cuidarla y mantenerla en buen estado.
- Pueden vivir en la vivienda el encargado y su grupo familiar directo (conyuge e hijos).
- En caso de despido, el encargado debe desocupar la vivienda dentro de los 90 dias corridos desde la fecha de extincion del vinculo laboral.
- Si el encargado renuncia, el plazo para desocupar tambien es de 90 dias corridos.
Importante: La vivienda del encargado no puede ser utilizada con fines comerciales ni alquilada a terceros. Tampoco puede el consorcio reducirla o modificarla sin el consentimiento del trabajador.
8. Ropa de trabajo: obligacion del consorcio
El CCT 589/10 establece que el consorcio debe proveer al encargado de ropa de trabajo adecuada. Esta obligacion no es optativa; su incumplimiento puede generar reclamos y sanciones.
La provision de ropa de trabajo incluye:
- Ropa de verano: Dos juegos de uniforme de verano (generalmente pantalon y camisa o remera) que deben entregarse antes del 1 de octubre de cada ano.
- Ropa de invierno: Dos juegos de uniforme de invierno (pantalon, camisa y campera o pullover) que deben entregarse antes del 1 de abril de cada ano.
- Calzado de seguridad: Un par de zapatos o botas de seguridad por ano.
- Elementos de lluvia: Botas de lluvia y piloto o impermeable para tareas al aire libre.
Tip: Es recomendable documentar la entrega de ropa de trabajo con un recibo firmado por el encargado, indicando la fecha y las prendas entregadas. Esto protege al consorcio ante posibles reclamos futuros.
9. Licencias y vacaciones
El encargado de edificio tiene derecho a las mismas licencias que cualquier trabajador en relacion de dependencia, mas algunas especificas de la actividad:
Vacaciones
El regimen de vacaciones se rige por la Ley de Contrato de Trabajo y depende de la antiguedad:
- Hasta 5 anos de antiguedad: 14 dias corridos.
- De 5 a 10 anos: 21 dias corridos.
- De 10 a 20 anos: 28 dias corridos.
- Mas de 20 anos: 35 dias corridos.
Licencias especiales
- Matrimonio: 10 dias corridos.
- Nacimiento de hijo: 2 dias corridos (para el padre).
- Fallecimiento de familiar directo: 3 dias corridos (conyuge, hijos, padres). 1 dia para hermanos.
- Examen: 2 dias corridos por examen, con un maximo de 10 dias por ano calendario.
- Enfermedad: Segun lo establecido en la Ley de Contrato de Trabajo (articulos 208 a 213), con pago de salario durante el periodo de licencia.
Consejo: Durante las vacaciones del encargado, el consorcio debe contratar un suplente o reorganizar las tareas. El costo del suplente forma parte de las expensas extraordinarias. No se puede suspender la limpieza del edificio durante las vacaciones del encargado.
10. Como se liquida el sueldo
La liquidacion del sueldo del encargado de edificio tiene particularidades que la diferencian de otros sectores. Los componentes principales son:
- Sueldo basico: Determinado por la escala salarial del CCT 589/10, que se actualiza periodicamente mediante acuerdos paritarios entre SUTERH y las camaras patronales.
- Adicional por antiguedad: Un porcentaje sobre el basico por cada ano de servicio en el consorcio.
- Valor vivienda: Para los encargados con vivienda, se computa un valor adicional en la liquidacion que impacta en el calculo de aguinaldo, vacaciones e indemnizaciones.
- Horas extras: Segun las horas trabajadas fuera de la jornada habitual, con los recargos correspondientes.
- Aportes y contribuciones: El consorcio debe realizar las contribuciones patronales correspondientes (SUTERH, obra social, ART, jubilacion) y retener los aportes del trabajador.
El sueldo debe abonarse dentro de los primeros cuatro dias habiles del mes siguiente al trabajado. El recibo de sueldo debe ser confeccionado por duplicado: una copia para el trabajador y otra firmada que queda en poder del consorcio.
11. Despido del encargado: procedimiento legal
El despido del encargado de edificio es un tema delicado que requiere seguir un procedimiento especifico para evitar consecuencias legales y economicas gravosas para el consorcio. El regimen de despido se rige por la Ley 12.981 y, supletoriamente, por la Ley de Contrato de Trabajo.
Despido sin causa
El consorcio puede despedir al encargado sin invocar causa, pero debera abonar la indemnizacion correspondiente, que incluye: indemnizacion por antiguedad (un mes de sueldo por cada ano de servicio o fraccion mayor a 3 meses), preaviso (1 mes con antiguedad menor a 5 anos, 2 meses con antiguedad mayor), integracion del mes de despido si no se preavisara el primer dia del mes, vacaciones proporcionales no gozadas, SAC (aguinaldo) proporcional y, en caso de encargados con vivienda, el valor de la vivienda incide en todos los calculos indemnizatorios.
Despido con causa
Si el consorcio invoca justa causa para el despido, no debera pagar indemnizacion. Sin embargo, la causa debe ser grave, estar debidamente documentada y notificada por escrito (telegrama o carta documento). Ejemplos de justa causa: abandono de trabajo, inasistencias reiteradas sin justificacion, incumplimiento grave de las tareas, estado de ebriedad durante el servicio o agresiones a propietarios o inquilinos.
Procedimiento recomendado
- La decision de despedir al encargado debe tomarse en asamblea de propietarios, con la mayoria que establezca el reglamento.
- Antes de proceder, es fundamental contar con el asesoramiento de un profesional en derecho laboral para evaluar los costos y riesgos.
- La comunicacion del despido debe realizarse por medio fehaciente (telegrama laboral).
- La liquidacion final debe abonarse dentro de los 4 dias habiles posteriores al despido.
- Si el encargado tiene vivienda, se le debe otorgar el plazo de 90 dias corridos para desocuparla.
Importante: El costo de despido de un encargado con antiguedad puede ser muy elevado, especialmente si tiene vivienda. Un calculo mal hecho o un procedimiento defectuoso puede multiplicar los costos. Siempre consulte con un profesional antes de tomar la decision.