Por Estudio Ramos & Asociados
20 de marzo, 2026
Introduccion
Cambiar de administrador de consorcio es una de las consultas mas frecuentes que recibimos de parte de propietarios en la Ciudad de Buenos Aires. Ya sea por disconformidad con la gestion, por vencimiento del mandato o simplemente porque el edificio necesita un cambio, es fundamental conocer los pasos legales para realizar esta transicion de forma correcta.
En esta guia te explicamos todo lo que necesitas saber: desde cuando es posible realizar el cambio, que mayorias se requieren, como convocar la asamblea y que documentacion debe entregar el administrador saliente. Toda la informacion esta actualizada conforme al Codigo Civil y Comercial de la Nacion y la Ley 941 de la Ciudad Autonoma de Buenos Aires.
Cuando se puede cambiar de administrador
El Codigo Civil y Comercial de la Nacion, en su articulo 2066, establece que el administrador puede ser removido por la asamblea de propietarios sin necesidad de invocar causa. Los motivos mas habituales son:
- Mandato vencido: Segun lo que establezca el reglamento de propiedad horizontal del edificio, el mandato del administrador suele ser de 1 a 2 anos. Una vez vencido, la asamblea puede decidir no renovarlo.
- Remocion por mala gestion: Si los propietarios consideran que el administrador no cumple adecuadamente con sus funciones —falta de rendicion de cuentas, demoras en reparaciones, falta de transparencia— pueden convocarlo a asamblea para su remocion.
- Renuncia del administrador: El administrador puede renunciar a su cargo, en cuyo caso la asamblea debera reunirse para designar un reemplazante.
Importante: La remocion del administrador puede realizarse en cualquier momento, incluso antes de que venza su mandato. El articulo 2066 del Codigo Civil y Comercial establece que la asamblea puede removerlo "sin expresion de causa".
Pasos para cambiar de administrador en CABA
Paso 1: Convocar asamblea extraordinaria
El primer paso es convocar una asamblea extraordinaria de propietarios. La convocatoria puede ser realizada por:
- El administrador actual: Tiene la obligacion de convocar si se lo solicitan formalmente.
- El consejo de propietarios: Si el edificio cuenta con uno, puede convocar directamente.
- Propietarios que representen al menos dos tercios: Si el administrador se niega a convocar, los propietarios pueden autoconvocarse cumpliendo con los requisitos del reglamento.
Consejo: Es fundamental que el tema "remocion y designacion de nuevo administrador" figure expresamente en el orden del dia de la convocatoria. Si no esta incluido, cualquier decision al respecto podria ser impugnada.
Paso 2: Quorum y mayorias
Para que la asamblea sea valida y pueda tomar la decision de remover al administrador, se necesita:
- Quorum: Lo que establezca el reglamento de propiedad horizontal. Generalmente, se requiere mas de la mitad de los propietarios en primera convocatoria.
- Mayoria absoluta: La remocion del administrador requiere mayoria absoluta del total de propietarios, computada segun el porcentual que cada unidad tiene asignado en el reglamento.
Es importante revisar el reglamento de propiedad horizontal de tu edificio, ya que puede establecer mayorias especiales para la remocion del administrador. En caso de duda, siempre se aplica lo dispuesto por el Codigo Civil y Comercial.
Paso 3: Elegir nuevo administrador
Una vez resuelta la remocion, la asamblea debe designar un nuevo administrador. Antes de elegir, es recomendable:
- Verificar la inscripcion en el RPA: En CABA, el administrador debe estar inscripto en el Registro Publico de Administradores (Ley 941). Podes verificar la matricula en la pagina del Gobierno de la Ciudad.
- Solicitar presupuesto detallado: Pedi un desglose claro de los honorarios, que servicios incluyen y cuales tienen costo adicional.
- Pedir referencias: Consulta con otros consorcios que el administrador ya gestione. La experiencia y la reputacion son indicadores clave.
- Evaluar la capacidad operativa: Un buen administrador debe contar con sistemas de gestion, atencion al propietario y canales de comunicacion claros.
Tip: Antes de la asamblea, el consejo de propietarios puede pre-seleccionar dos o tres opciones y presentarlas en la reunion para agilizar la decision.
Paso 4: Acta de asamblea y traspaso
Una vez aprobada la remocion y la designacion del nuevo administrador, se deben cumplir los siguientes pasos:
- Labrar el acta de asamblea: Debe quedar asentada en el libro de actas del consorcio con la decision tomada, los votos emitidos y la designacion del nuevo administrador.
- Notificar al administrador saliente: Se le debe comunicar formalmente la decision, preferentemente por medio fehaciente (carta documento).
- Plazo de traspaso: El administrador saliente tiene un plazo de 15 dias habiles para entregar toda la documentacion al nuevo administrador, salvo que el reglamento establezca otro plazo.
- Inscripcion ante el RPA: El nuevo administrador debe comunicar su designacion al Registro Publico de Administradores.
Requisitos del nuevo administrador (Ley 941)
La Ley 941 de la Ciudad Autonoma de Buenos Aires regula la actividad de los administradores de consorcios y establece los siguientes requisitos obligatorios:
- Inscripcion en el RPA: Debe estar inscripto y con matricula vigente en el Registro Publico de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
- Seguro de caucion: Debe contar con un seguro de caucion vigente que garantice el correcto desempeno de sus funciones.
- Domicilio legal en CABA: Debe tener constituido un domicilio legal dentro de la Ciudad Autonoma de Buenos Aires.
- Capacitacion: Debe acreditar formacion profesional en administracion de consorcios, ciencias economicas, derecho u otras disciplinas afines.
Verificacion: Podes consultar si un administrador esta inscripto en el RPA ingresando a la pagina del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, seccion "Registro Publico de Administradores". Tambien podes verificar si tiene sanciones o denuncias.
Documentacion que debe entregar el administrador saliente
El administrador saliente esta obligado a entregar toda la documentacion del consorcio al nuevo administrador. La lista incluye:
- Libro de actas de asamblea
- Libro de registro de firmas de propietarios
- Libro de administracion (ingresos y egresos)
- Reglamento de propiedad horizontal y copia del titulo
- Polizas de seguros vigentes (incendio, responsabilidad civil, ART, etc.)
- Contratos vigentes (limpieza, ascensores, matafuegos, etc.)
- Documentacion laboral del personal del edificio (recibos de sueldo, legajos, ART)
- Cuentas bancarias del consorcio y sus extractos
- Estado de cuentas de expensas (deudores, saldos, juicios en curso)
- Llaves y controles de acceso del edificio
- Planos del edificio y habilitaciones vigentes
- Comprobantes de pago de servicios e impuestos
Importante: Si el administrador saliente se niega a entregar la documentacion o demora el traspaso, los propietarios pueden realizar una denuncia ante el Registro Publico de Administradores (RPA) y tambien iniciar acciones legales para exigir la entrega.
Conclusion
Cambiar de administrador de consorcio es un derecho de los propietarios que esta claramente regulado por la ley. Si bien el proceso requiere cumplir con ciertos pasos formales —convocar asamblea, lograr las mayorias necesarias y gestionar el traspaso— no tiene por que ser complicado si se hace de manera organizada y con el asesoramiento adecuado.
Lo mas importante es elegir un administrador que sea profesional, transparente y que este debidamente inscripto en el RPA. Un buen administrador no solo gestiona las expensas y las reparaciones, sino que cuida el patrimonio de todos los propietarios y trabaja para mejorar la convivencia y el valor del edificio.
En Estudio Ramos & Asociados contamos con mas de 21 anos de experiencia en la administracion de consorcios en CABA y Gran Buenos Aires. Si tu edificio esta considerando un cambio de administrador, podemos asesorarte sin compromiso y presentarte un presupuesto personalizado.