Por Estudio Ramos & Asociados
15 de marzo, 2026
1. Que es una asamblea de consorcio
La asamblea de consorcio es el organo maximo de decision en un edificio sometido al regimen de propiedad horizontal. Es la reunion formal donde los propietarios deliberan y resuelven sobre todos los asuntos que afectan al consorcio: desde la aprobacion de expensas y la eleccion del administrador hasta la realizacion de obras y modificaciones al reglamento.
El Codigo Civil y Comercial de la Nacion regula las asambleas en los articulos 2058 a 2063, estableciendo las reglas basicas sobre convocatoria, quorum, mayorias y forma de las decisiones. Ademas, cada edificio tiene su propio reglamento de propiedad horizontal, que puede establecer condiciones adicionales siempre que no contradigan la ley.
Participar activamente en las asambleas es fundamental para todo propietario. Es el ambito donde se toman las decisiones que impactan directamente en el valor de tu propiedad, la calidad de vida en el edificio y el monto de las expensas que pagas mes a mes. Un buen administrador de consorcios se ocupa de organizar y gestionar las asambleas de forma profesional.
2. Tipos de asamblea: ordinaria vs extraordinaria
Existen dos tipos principales de asamblea en un consorcio, cada una con caracteristicas y propositos distintos:
Asamblea ordinaria
Es la reunion anual obligatoria que debe convocarse al menos una vez por ano. Generalmente se realiza dentro de los primeros meses del periodo administrativo y tiene como objetivo principal:
- Aprobar la rendicion de cuentas del ejercicio anterior presentada por el administrador.
- Aprobar el presupuesto de expensas para el nuevo ejercicio.
- Designar o ratificar al administrador en su cargo.
- Elegir o renovar los miembros del consejo de propietarios.
- Tratar cualquier otro tema incluido en el orden del dia.
Asamblea extraordinaria
Se convoca cuando surge un tema urgente o importante que no puede esperar hasta la proxima asamblea ordinaria. Algunos ejemplos tipicos:
- Remocion del administrador y designacion de uno nuevo.
- Aprobacion de obras extraordinarias de gran magnitud.
- Modificacion del reglamento de propiedad horizontal.
- Decision sobre acciones legales en nombre del consorcio.
Importante: La asamblea extraordinaria puede convocarse en cualquier momento del ano y tantas veces como sea necesario. No existe un limite legal para la cantidad de asambleas extraordinarias que puede celebrar un consorcio.
3. Quien puede convocar una asamblea
Segun el articulo 2059 del Codigo Civil y Comercial, la convocatoria puede ser realizada por tres figuras distintas:
- El administrador: Es quien habitualmente convoca las asambleas, tanto las ordinarias como las extraordinarias. Tiene la obligacion de hacerlo cuando se lo requieran formalmente los propietarios o el consejo de propietarios.
- El consejo de propietarios: Si el edificio tiene conformado un consejo de propietarios, este puede convocar la asamblea directamente, especialmente cuando el administrador no lo hace o se niega a hacerlo.
- Propietarios que representen dos tercios de las unidades: Cuando ni el administrador ni el consejo convocan la asamblea, los propietarios pueden autoconvocarse si reunen al menos dos tercios de las unidades funcionales. Esta es una herramienta fundamental cuando el administrador se resiste a ser evaluado o removido.
Consejo: Si necesitas que el administrador convoque una asamblea y este se niega, enviale una nota formal por escrito (idealmente carta documento) con el pedido explicito. Si dentro de los 15 dias no convoca, los propietarios quedan habilitados para autoconvocarse.
4. Requisitos de la convocatoria
Para que una asamblea sea valida, la convocatoria debe cumplir con ciertos requisitos formales. El incumplimiento de estos puede dar lugar a la impugnacion de las decisiones tomadas.
Plazo de anticipacion
La convocatoria debe notificarse con una antelacion minima que suele estar establecida en el reglamento de propiedad horizontal. Si el reglamento no dice nada, la doctrina y jurisprudencia consideran razonable un plazo de al menos 5 dias habiles de anticipacion. Este plazo permite a los propietarios organizar su asistencia y prepararse sobre los temas a tratar.
Orden del dia
La convocatoria debe incluir obligatoriamente el orden del dia, es decir, la lista detallada de los temas que se van a tratar en la asamblea. Solo se pueden tomar decisiones validas sobre los temas incluidos en el orden del dia. Si durante la asamblea surge un tema no previsto, se puede debatir pero no se puede votar al respecto.
Forma de notificacion
El reglamento suele establecer como debe notificarse la convocatoria. Las formas mas comunes son:
- Carta documento: Es la forma mas segura y fehaciente, ya que queda constancia de la recepcion.
- Nota bajo puerta con acuse de recibo: Es la forma mas habitual en la practica. Se desliza la notificacion por debajo de la puerta de cada unidad y el propietario firma una planilla como constancia de recepcion.
- Cartelera del edificio: Algunos reglamentos la aceptan como medio complementario, pero nunca deberia ser el unico medio de notificacion.
- Correo electronico: Si el reglamento lo autoriza o si fue aprobado en asamblea como medio valido de comunicacion, el email puede ser una opcion practica y economica.
Tip: Siempre conserva las constancias de notificacion. En caso de impugnacion de la asamblea, uno de los principales argumentos es la falta de notificacion adecuada a algun propietario.
5. Quorum: cuantos propietarios deben asistir
El quorum es la cantidad minima de propietarios (medida en porcentual de unidades funcionales) que deben estar presentes para que la asamblea pueda sesionar validamente. El articulo 2060 del Codigo Civil y Comercial establece las reglas generales, pero el reglamento de cada edificio puede fijar requisitos especificos.
En la practica, la mayoria de los reglamentos establecen un sistema de doble convocatoria:
- Primera convocatoria: Se requiere la presencia de propietarios que representen mas del 50% del total de las unidades funcionales. Si se alcanza este quorum, la asamblea puede sesionar y tomar decisiones.
- Segunda convocatoria: Si no se logra el quorum en primera convocatoria, se pasa a segunda convocatoria (generalmente 30 minutos despues). En segunda convocatoria, la asamblea puede sesionar con los propietarios presentes, sin importar el porcentual que representen.
Es importante destacar que para el computo del quorum se tienen en cuenta tanto los propietarios presentes en persona como aquellos que participan mediante poder o representante debidamente autorizado.
6. Mayorias necesarias segun el tema
No todos los temas requieren la misma cantidad de votos para ser aprobados. El Codigo Civil y Comercial establece diferentes tipos de mayorias segun la importancia del asunto a decidir:
Mayoria simple (mas de la mitad de los presentes)
Se aplica a las cuestiones de administracion ordinaria, como por ejemplo:
- Aprobacion de rendiciones de cuentas.
- Aprobacion del presupuesto de expensas ordinarias.
- Contratacion de servicios de mantenimiento habituales.
Mayoria absoluta (mas de la mitad del total de propietarios)
Se requiere para decisiones mas importantes:
- Designacion y remocion del administrador.
- Realizacion de obras extraordinarias que no sean de conservacion.
- Modificacion del reglamento interno de convivencia.
Dos tercios del total
Necesaria para decisiones que afectan la estructura del consorcio:
- Modificacion del reglamento de propiedad horizontal.
- Cambio de destino de partes comunes.
Unanimidad
Es la mas exigente y se reserva para decisiones excepcionales:
- Modificacion de la proporcion de las unidades funcionales (porcentuales).
- Disolucion del consorcio.
- Venta o hipoteca de partes comunes.
Importante: Las mayorias se computan sobre los porcentuales asignados a cada unidad funcional en el reglamento de propiedad horizontal, no por la cantidad de personas presentes. Un propietario con una unidad que tiene el 10% del total pesa mas que otro con una unidad del 2%.
7. Como se redacta el acta de asamblea
El acta de asamblea es el documento oficial que deja constancia de todo lo tratado y resuelto en la reunion. Es un instrumento juridico de gran importancia, ya que constituye la prueba de las decisiones adoptadas por el consorcio. Debe labrarse en el libro de actas rubricado del consorcio.
El acta debe contener, como minimo, los siguientes elementos:
- Lugar, fecha y hora: Donde y cuando se realizo la asamblea, incluyendo si se sesiono en primera o segunda convocatoria.
- Nomina de asistentes: Listado completo de los propietarios presentes, indicando la unidad funcional que representan y su porcentual. Tambien se deben registrar los poderes otorgados.
- Verificacion de quorum: Constancia de que se alcanzo el quorum necesario para sesionar.
- Orden del dia: Transcripcion de los temas a tratar.
- Deliberacion: Resumen de los debates y opiniones expresadas por los propietarios sobre cada punto del orden del dia.
- Votaciones y resultados: Detalle de como se voto cada punto, indicando votos a favor, en contra y abstenciones con los porcentuales correspondientes.
- Firmas: El acta debe ser firmada por todos los propietarios presentes. Si alguno se niega, debe dejarse constancia de ello.
Tip: Una buena practica es designar un secretario de actas al inicio de la asamblea, que puede ser un propietario o el propio administrador. El secretario se encarga de tomar nota de todo lo debatido y volcarlo correctamente en el libro de actas.
8. Asambleas virtuales: son validas?
Desde la pandemia de 2020, las asambleas virtuales ganaron protagonismo como alternativa a las reuniones presenciales. La pregunta que muchos propietarios se hacen es si estas asambleas son legalmente validas.
La respuesta es que si, las asambleas virtuales o hibridas pueden ser validas, siempre que se cumplan ciertas condiciones:
- Autorizacion en el reglamento o por asamblea previa: Lo ideal es que el reglamento contemple la posibilidad de asambleas virtuales. Si no lo hace, una asamblea previa presencial puede autorizar esta modalidad para futuras reuniones.
- Garantizar la participacion de todos: Se debe asegurar que todos los propietarios tengan acceso a la plataforma virtual y puedan participar plenamente del debate y la votacion.
- Grabacion de la sesion: Es altamente recomendable grabar la asamblea virtual como respaldo del acta que se labre posteriormente.
- Sistema de votacion verificable: El mecanismo de votacion debe permitir identificar claramente quien voto y en que sentido lo hizo.
Cada vez mas consorcios adoptan el formato hibrido, donde algunos propietarios asisten de forma presencial y otros se conectan por videollamada. Esta modalidad facilita la participacion y suele mejorar el quorum, especialmente en edificios donde muchos propietarios no viven en la unidad.
9. Que pasa si no se alcanza el quorum
La falta de quorum es uno de los problemas mas frecuentes en las asambleas de consorcio. Muchos propietarios no asisten por desinteres, porque no viven en el edificio o simplemente por incompatibilidad horaria. Cuando no se alcanza el quorum necesario, las consecuencias dependen de lo que establezca el reglamento:
- Segunda convocatoria: La mayoria de los reglamentos preveen una segunda convocatoria (generalmente 30 minutos despues de la primera) donde la asamblea puede sesionar con los propietarios que esten presentes, sin importar el porcentual que representen.
- Asamblea judicial: El articulo 2063 del Codigo Civil y Comercial contempla la posibilidad de solicitar judicialmente la convocatoria a asamblea cuando no se puede lograr la reunion por falta de quorum. El juez puede fijar las condiciones para que la asamblea se celebre validamente.
Consejo: Para mejorar la asistencia, es recomendable notificar la convocatoria con suficiente anticipacion, elegir un horario accesible (generalmente entre las 19 y las 21 horas), ofrecer la opcion de participacion virtual y recordar a los propietarios la importancia de los temas a tratar.
10. Preguntas frecuentes
Un inquilino puede participar de la asamblea?
El inquilino no tiene derecho a voto en la asamblea, ya que no es propietario. Sin embargo, el propietario puede otorgarle un poder especial para que lo represente y vote en su nombre. Algunos reglamentos permiten que los inquilinos asistan como oyentes sin derecho a voto.
Se puede votar por poder?
Si, los propietarios pueden otorgar un poder a otra persona para que los represente en la asamblea. El poder puede ser un documento simple firmado por el propietario, aunque algunos reglamentos exigen que sea certificado por escribano. Es importante verificar lo que establece el reglamento del edificio.
Se puede impugnar una asamblea?
Si, cualquier propietario puede impugnar judicialmente una asamblea si considera que se violo la ley, el reglamento o sus derechos. Los motivos mas comunes de impugnacion son: falta de convocatoria o convocatoria defectuosa, falta de quorum, tratamiento de temas no incluidos en el orden del dia, o computo incorrecto de los votos. El plazo para impugnar suele ser de 30 dias desde la fecha de la asamblea.
El administrador puede votar en la asamblea?
El administrador solo puede votar si tambien es propietario de una unidad funcional en el edificio. En ese caso, vota en su calidad de propietario, no como administrador. Si no es propietario, participa de la asamblea pero sin derecho a voto.
Que pasa si el administrador no convoca la asamblea ordinaria?
Si el administrador no convoca la asamblea ordinaria anual, esta incumpliendo sus obligaciones legales. Los propietarios pueden intimarlo formalmente para que lo haga y, si persiste en su negativa, pueden autoconvocarse con dos tercios de las unidades o solicitar la convocatoria judicial. Ademas, el incumplimiento puede ser causal de remocion y de denuncia ante el Registro Publico de Administradores en CABA.